De wooncoöperatie als derde weg uit de wooncrisis

De wooncrisis heeft een nieuwe politieke realiteit geschapen. Rutte IV kijkt niet alleen naar de markt om oplossingen te vinden maar bepleit in het coalitieakkoord ook aandacht voor alternatieve woonvormen en een actieve rol van het Rijk. In dit window of opportunity biedt de wooncoöperatie een samenhangend, concreet alternatief. Onderzoek in landen die al langer ervaring hebben met een woningmarkt waarin burgers niet als consument, maar ook als collectief eigenaar optreden, laat zien dat dit een reële mogelijkheid is.

Wat nu als duizend nieuwe wooncoöperaties in onze 352 gemeenten het verschil maken in de oplossing van de wooncrisis? Deze derde coöperatieve weg in de volkshuisvesting, naast woningcorporaties en markt, bestaat al langer dan vandaag. In landen als Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland is deze manier van volkshuisvesting veel meer dan in Nederland gemeengoed. Onderzoek naar de voor- en nadelen van wooncoöperaties en naar de randvoorwaarden voor succesvol opereren in deze landen laat zien dat gemeentebesturen en Rijk met gerichte maatregelen op de drieslag groep, grond en geld het verschil kunnen maken. Dit artikel beschrijft hoe dit kan maar start met definiëren wat een wooncoöperatie precies is want ook een scherpe definitie is essentieel om wooncoöperaties de wind in de zeilen te geven.

De wooncoöperatie

In de Woningwet van 2015 is in artikel 18a de wooncoöperatie opgenomen. Een wooncoöperatie wordt omschreven als een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving. Voor de oprichting zijn minimaal vijf bewoners nodig van in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden. De regeling voorziet in overdracht van bestaand bezit van woningcorporaties aan nieuw opgerichte wooncoöperaties. Hoewel er regelmatig goede aanleidingen waren om deze mogelijkheid aan te grijpen, is dit slechts in twee gevallen ook werkelijk geëffectueerd de afgelopen jaren. De definitie spreekt over beheer van het vastgoed maar niet over de overdracht van eigendom. Dit sluit aan bij de sinds de jaren tachtig overal opgerichte woonverenigingen die met de woningcorporatie een beheerovereenkomst sloten.

Voor het langetermijnsucces van het model is juist de overdracht van het eigendom wezenlijk (Kuenzli & Lengkeek, 2022). Daar past de internationaal geijkte definitie van een wooncoöperatie bij die luidt: Een wooncoöperatie is een autonomen organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen om gemeenschappelijke woonbehoeften en -ambities te behartigen door middel van een onderneming zonder winstoogmerk waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze democratisch controleren. De leden bewoners brengen eigen kapitaal in en huren tegen huurprijs onder de markthuur die op kostprijsbasis wordt berekend met gematigde huurverhoging (International Cooperative Alliance, ICA opgericht in 1895).

Planopzet wooncoöperatie De Nieuwe Meent (c) Time to Access i.c.m. Roel van der Zeeuw Architects, de tweede wooncoöperatie in Amsterdam die dankzij gemeentelijke tenders voor grond kon gaan bouwen.

In hun onderzoek Financiering van wooncoöperaties geven Johan Conijn en Stan Wetzels (2020) aan dat het van groot belang is dat de Minister zorgdraagt voor een eenduidige definitie van de wooncoöperatie. De verschillende vormen waarop in Nederland het etiket wooncoöperatie wordt geplakt (woningcorporatie en wooncoöperatie, vereniging en coöperatieve vereniging, alleen beheer of ook eigendom, collectief particulier opdrachtgeverschap van eigen woningen (zelfbouw) en opdrachtgeverschap van gemeenschappelijk bezit om er enkele te noemen) zorgen voor verwarring ook bij de financiers. Een zekere uniformering met betrekking tot de rechtsvorm, de rol en de verantwoordelijkheden van de leden maakt het voor banken gemakkelijker om tot een positief oordeel te komen(idem, p. 2).

Een heldere definiëring van wat een wooncoöperatie is, is dus een belangrijke voorwaarde voor het succesvol kunnen inzetten van de wooncoöperatie. In deze definiëring zal ook het maatschappelijk karakter moeten worden zeker gesteld: zeer langdurige binding, toewijzing aan de doelgroep, nimmer winstuitkeringen aan de leden, gebruik van opgebouwd kapitaal voor nieuwe investeringen en inclusiviteit. Een wooncoöperatie zal moeten openstaan voor iedereen en niet een exclusieve enclave moeten vormen. In dit licht is het logisch een wooncoöperatie niet als een niche te zien maar als een woonvorm die een stevige plek verdient tussen woningcorporaties en markt.

Dit is niet zozeer een politieke zaak die afhankelijk hoeft te zijn van de uitslag van verkiezingen maar een praktische afweging van de wijze waarop initiatief van burgers bij het zelf aanpakken van hun woonnood kan worden bevorderd met een minimale inzet van overheidsmiddelen. Daarin zouden alle grote stromingen van de Nederlandse politiek zich moeten kunnen herkennen: voor liberalen is het particulier initiatief, voor christendemocraten is het rentmeesterschap en subsidiariteit, voor sociaaldemocraten is het zeggenschap en minder ongelijkheid, voor de groene partijen is het duurzaamheid in de volle breedte en voor allen is het Groter denken, kleiner doen (Tjeenk Willink, 2018) en zo de rechtstaat versterken.

Groep

Een wooncoöperatie begint bij een groep. De woningwet zegt: een groep van tenminste vijf huishoudens. In Zwitserland zijn er minstens zeven leden nodig om een wooncoöperatie op te richten, in Duistland zijn dat er drie. In bestaande wooncomplexen in hechte buurtjes waar bewoners elkaar al dan niet vinden in gemeenschappelijk verzet tegen het beheer door de corporatie of het gevoerde portefeuillebeleid is die groep vaak al aanwezig. De initiatiefnemers zetten zich in om daarna een groep te vormen die het initiatief verder vorm gaat geeft. Er zijn ook voorbeelden dat bij de start er al een hechte community bestaat die een wooncoöperatie vormt (zie bijvoorbeeld De Warren in Amsterdam www.dewarren.co).

Wanneer we in Nederland willen dat wooncoöperaties op grote schaal gaan bijdragen aan het oplossen van de wooncrisis voor de middengroepen dan zullen er ook nieuwe wooncoöperaties moeten ontstaan die gaan nieuwbouwen. Gemeente Amsterdam laat zien dat met de juiste condities deze groepen in allerlei buurten opstaan en inschrijven op de openbare inschrijvingen voor coöperatieve huurwoningprojecten. Een aantal gemeenten heeft de stap genomen om ook ondersteuning te bieden in de initiatieffase met deskundige hulp bij het opstellen van woonvisies, de businesscase, de financiering, de statuten en het proces. Ook dat helpt natuurlijk al moeten de kracht, vaardigheden en kennis van burgers niet onderschat worden. Echt belangrijk zijn de condities grond en geld. Zijn die in orde dan komen de groepen vanzelf, zoals verschillende steden maar ook Amsterdam laten zien (Kuenzli & Lengkeek, 2022). In al die steden zijn in de loop van een paar jaar tientallen nieuwe wooncoöperaties ontstaan en duizenden coöperatieve huurwoningen gerealiseerd.

Kalkbreite, Zürich: burgers zijn onder de juiste condities in staat collectief betaalbare, duurzame en sterk gemengde stedelijke complexen te realiseren (foto: Arie Lengkeek)

IEWAN, een beheercoöperatie in Nijmegen die zelf ook opdrachtgever kon zijn dankzij de Woningbouw Vereniging Gelderland (WBVG) (Foto: Wen Versteeg)

Grond

De mogelijkheid dat corporaties eigendom en beheer overdragen aan een coöperatie van hun huurders is nog slechts in twee gevallen gebruikt. Dit is eigenlijk heel weinig omdat er zeer regelmatig goede aanleidingen waren om deze mogelijkheid te gebruiken. Daarom is het belangrijk corporaties een prikkel te geven om deze mogelijkheid serieus te nemen en huurders te helpen om die mogelijkheid te benutten, ook als dit betekent dat corporatiebezit verkocht moet worden. Dit zou een vast onderdeel kunnen zijn van de nieuwe prestatieafspraken 2022 – 2026, zeker nu de verhuurdersheffing geen excuus meer is om bij overdracht van vastgoed net als de markt voor de hoogste prijs te gaan.

Wanneer een gemeente grond aanwijst voor nieuwbouw van betaalbare coöperatieve huurwoningen dan zal daarvoor een nieuw economisch speelveld moeten worden gecreëerd. Op dit speelveld gelden nieuwe publieke spelregels: voor de doelgroep tussen één en twee keer modaal betaalbare huren, ook voor gezinnen met grotere woningen, zeer langdurige binding aan doelgroepen – in een stad als München zijn termijnen van dertig tot tachtig jaar niet ongebruikelijk (Kuenzli & Lengkeek, 2022; www.muenchen.de; www.mitbauzentrale-muenchen.de ) – een aanvangshuur onder de markthuur, een jaarlijkse huurverhoging nooit hoger dan inflatie en nimmer uitponden.

Deze beperkingen leiden onvermijdelijk tot een lagere grondwaarde, zoals de Amsterdamse nota’s laten zien (Gemeente Amsterdam 2016, 2020). Een verlaagde grondwaarde voor wooncoöperaties kan op twee manieren worden ingepast in de Europese staatssteunregels. De gemeente kan onderbouwen dat het verlenen van steun aan de wooncoöperatie als een Dienst van Algemeen Economische Belang moet worden betiteld, net als voor de woningcorporaties geldt. Inzet daarbij zou moeten zijn een ruimere inkomensgrens te stellen, zoals onder meer in München is gebeurd om wooncoöperaties te kunnen laten werken voor lage in middeninkomens. Voor deze weg geeft een op 21 januari 2021 door het Europese Parlement aangenomen resolutie over de Europese wooncrisis alle aanleiding (European Parliament, 2021).

De andere weg is langs de lijnen van de Market Economy Operator Principles (MEO).Als een wooncoöperatie verplichtingen krijgt opgelegd waardoor zij een lager rendement uit de exploitatie van haar vastgoed kan behalen, dan mag met de financiële gevolgen daarvan rekening worden gehouden bij het bepalen van de grondprijs zolang het voordeel dat een wooncoöperatie daarvan heeft niet verder gaat dan een compensatie van kosten (of gemiste opbrengsten) die voortvloeien uit het opleggen van die verplichting of beperking.

Grond kan komen van de woningcorporaties die in de praktijk behoren tot de grootste grondbezitters in iedere bebouwde kom of van de gemeente zelf, maar ook van het Rijk. Daarom zullen gemeentebesturen snel zicht moeten krijgen op Rijkseigendommen in hun gemeente die aangewend kunnen worden voor coöperatieve projecten.

Gleis21, Wenen: een wooncoöperatief project in Wenen tussen de standaard projectontwikkelingsblokken van de gebiedsontwikkeling Sonnwendviertel (Foto: Hertha Hurnaus)

Geld

Financiering is een bottleneck. Anders dan in de ons omringende landen zijn we in Nederland (nog) niet gewend te sparen voor ons onderdak. De spaartegoeden bij de lagere middengroepen zijn beperkt zoals blijkt uit onderzoek van CBS (2021) en Ecorys (2021). Banken financieren een coöperatieve onderneming tot rond de zeventig procent en pas op het moment dat er een onderpand is (overgedragen grond met bouwvergunning). Soms wat minder, soms wat meer, afhankelijk van het project. In de Nederlandse verhoudingen kunnen leden waarschijnlijk vijf tot tien procent kapitaal inleggen. Het zou daarom goed zijn een uniforme minimum inleg vast te stellen in Nederland van zes procent. Een dergelijke maatregel van het stadsbestuur van Zürich in 1924 heeft geleid tot een grote groei van de coöperatieve woningbouw (Boudet, 2017).

Dan zijn er twee financieringsgaten te overbruggen: de voorfinanciering van de plankosten en de overbrugging van het gat tussen ledenkapitaal en bankfinanciering. Voor het overbruggen van deze financieringsgaten zal de overheid moeten inspringen met leningen: 1) een kortlopende (van ongeveer drie jaar tot start bouw) aanvulling op een ledeninbreng in de plankosten die daarna wordt opgenomen in de stichtingskosten en 2) vanaf start bouw een vijftien tot twintigjarige lening als overbruggingsfinanciering van ongeveer twintig procent van de stichtingskosten. In Amsterdam is daarvoor een fonds opgezet van vijftig miljoen euro. In de Stimuleringsregeling Wonen en Zorg (2019) van het Ministerie van VWS is dit opgelost door de ledeninbreng te verhogen en daarboven een borgstelling van het rijk af te geven van twaalf procent in een verhoogde banklening van maximaal twee miljoen euro per project. Het rijk rekent daarvoor een provisie van 1,6 procent voor het risico dat de Staat loopt.

Van start

Bovenstaande analyse laat zien dat wooncoöperaties een reële derde weg zijn. Een landelijk revolverend fonds voor plankosten en participatie in het eigen vermogen naar Zwitsers voorbeeld van vierhonderdmiljoen euro per jaar zal een grote versnelling geven aan deze transitie en kunnen zorgen voor de realisatie van tienduizend coöperatieve huurwoningen in alle delen van Nederland (Kuenzli & Lengkeek, 2022). Daarmee kan echt een boost worden gegeven aan het oplossen van de wooncrisis. Burgers die dat willen zullen dan zelf gaan voorzien in betaalbaar wonen voor de middengroep die nu tussen wal en schip valt. Zij zullen ook zelf voorzien in passende woonvormen, waarin wonen, zorg, werken en ontspannen samenkomen.

 

Redactie: bovenstaande artikel is gebaseerd op de publicatie ‘operatie wooncoöperatie, uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit’ dat begin dit jaar verscheen bij uitgeverij Trancity x Valiz.

Author profile
Peter Kuenzli is volkshuisvester en stedenbouwer en als directeur verbonden aan Gideon Consult BV..

Peter Kuenzli (p.kuenzli@gideonconsult.nl) is volkshuisvester en stedenbouwer. In 1995 is hij zijn eigen bedrijf begonnen na een loopbaan als bewonersdeskundige bij het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing en directeur van twee grote ontwikkelende toegelaten instellingen in Groningen en Rotterdam. Met Gideon Consult BV heeft hij aan de wieg gestaan van innovaties in de gebiedsontwikkeling in Leidsche Rijn Utrecht, een stad gebouwd door burgers in Roombeek Enschede, de introductie van Particulier Opdrachtgeverschap in onder meer Almere en Dordrecht en Heft in Eigen Hand in het aardbevingsgebied Groningen. Hij woont zelf in een met vrienden ontwikkeld Collectief Particulier Opdrachtgeversproject. Hij heeft zich als voorzitter van Het Rotterdams Woongenootschap met bestuur, leden en een grote groep van volgers ingezet voor de realisatie van coöperatieve huurwoningen in Rotterdam.

Author profile
Arie werkt als zelfstandig onderzoeker, programmamaker en auteur onder de naam Arie Lengkeek / commongrounds.

Arie Lengkeek werkt als zelfstandig onderzoeker, programmamaker en auteur onder de naam /commongrounds. Hoe kunnen we vanuit de kracht van de commons de transities van vandaag aangaan? Vanuit de concrete ervaring zoekt hij systemische vernieuwing en verhalen van verandering. Op het snijvlak van stadsontwikkeling, architectuur, cultuur. Momenteel onder andere bezig met Wooncoöperaties, de Agenda Natuurinclusief en het Europese cultuurproject ACT/ Art, Climate, Transition. In januari 2022 verscheen ‘Operatie Wooncoöperatie, uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit’ dat hij samen met Peter Kuenzli schreef bij uitgeverij Trancity x Valiz.

 

Literatuur

Boudet, D. (red.) (2017) Wohngenossenschaften in Zürich. Gartenstädte und neue Nachbarschaften, Park Books, Zürich.

CBS (2021) Vermogensverdeling en vermogensopbouw, 2006-2020, CBS 13-12-2021, https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2021/50/vermogensverdeling-en-vermogensopbouw-2006-2020.

Conijn, J. & S. Wetzels (2020) Financiering van wooncoöperaties, Finance Ideas Utrecht

Ecorys 2021) Europees onderzoek naar wooncoöperaties. Inzicht in de mogelijke bijdrage van wooncoöperaties voor de Nederlandse woningmarkt, Ecorys, Rotterdam.

European Parliament (2021) Decent and affordable housing for all, European Parliament resolution of 21 January 2021 on access to decent and affordable housing for all (2019/2187(INI))

Gemeente Amsterdam (2016) Notitie grondwaarde pilots wooncoöperaties, Besluit B&W d.d. 22 november 2016.

Gemeente Amsterdam (2020) Financiering Amsterdamse wooncoöperaties. Analyse van de financiering van Amsterdamse wooncoöperaties en een voorstel voor een financieringsregeling, Gemeente Amsterdam, Amsterdam

Lengkeek, A. en Kuenzli, P. (2022) Operatie wooncoöperatie, Trancityxvaliz

Author profile
Peter Kuenzli is volkshuisvester en stedenbouwer en als directeur verbonden aan Gideon Consult BV..

Peter Kuenzli (p.kuenzli@gideonconsult.nl) is volkshuisvester en stedenbouwer. In 1995 is hij zijn eigen bedrijf begonnen na een loopbaan als bewonersdeskundige bij het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing en directeur van twee grote ontwikkelende toegelaten instellingen in Groningen en Rotterdam. Met Gideon Consult BV heeft hij aan de wieg gestaan van innovaties in de gebiedsontwikkeling in Leidsche Rijn Utrecht, een stad gebouwd door burgers in Roombeek Enschede, de introductie van Particulier Opdrachtgeverschap in onder meer Almere en Dordrecht en Heft in Eigen Hand in het aardbevingsgebied Groningen. Hij woont zelf in een met vrienden ontwikkeld Collectief Particulier Opdrachtgeversproject. Hij heeft zich als voorzitter van Het Rotterdams Woongenootschap met bestuur, leden en een grote groep van volgers ingezet voor de realisatie van coöperatieve huurwoningen in Rotterdam.

Author profile
Arie werkt als zelfstandig onderzoeker, programmamaker en auteur onder de naam Arie Lengkeek / commongrounds.

Arie Lengkeek werkt als zelfstandig onderzoeker, programmamaker en auteur onder de naam /commongrounds. Hoe kunnen we vanuit de kracht van de commons de transities van vandaag aangaan? Vanuit de concrete ervaring zoekt hij systemische vernieuwing en verhalen van verandering. Op het snijvlak van stadsontwikkeling, architectuur, cultuur. Momenteel onder andere bezig met Wooncoöperaties, de Agenda Natuurinclusief en het Europese cultuurproject ACT/ Art, Climate, Transition. In januari 2022 verscheen ‘Operatie Wooncoöperatie, uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit’ dat hij samen met Peter Kuenzli schreef bij uitgeverij Trancity x Valiz.

 

Artikel gegevens:
Artikelnummer: Jaargang 55 /

6 maart 2022

De tekst en tabellen in deze bijdrage zijn gepubliceerd onder een CC-BY-SA-ND licentie. Voor hergebruik van foto’s en illustraties dient u contact op te nemen met Rooilijn.
Whatsapp

Reageer op dit artikel

2 Reacties

  1. Peter Prak

    Zonder meer EENS dat burgerinitiatieven wel grote aantallen kunnen maken en niet zoals Hugo de Jonge in het kamerdebat Wonen zei dat “het heel leerzaam is maar dat de aantallen er waarschijnlijk niet mee gehaald kunnen worden”.

    ONZIN! Alleen Knarrenhof kan nu al 19.000 woningen bouwen als de locaties er zijn en met COOPLINK, LVGO, Coöperaties nog veel meer. DOEN dus! Er is lang genoeg op de viool van de commerciële bouw/ontwikkel/ grondzaken gespeeld (terug naar Volkshuisvesting!) en zie welke ellende dat heeft gebracht.

    Echter ook een kritische noot, de burger kan idd meer dan men denkt, maar soms ook niet. Wij gaan nu ons 11e jaar in met burgerinitiatieven en hebben in 335 gemeenten mensen en we weten nu ‘best veel’ van groepsdynamica..

    Er IS nog geen wooncooperatie-cultuur in NL zoals de aangehaalde landen, dat is wel wenselijk en nodig! Maar op dit moment zijn de meeste wooncooperaties toch voor hoog opgeleide stedelingen, net als in het buitenland. Dat is fantastisch, maar een relatief klein deel vd bevolking. Die groepen weten vaak heel goed wat ze willen, maar niet wat ze kunnen. Wat niet lukt is de schuld vh grootkapitaal en de overheid/banken moeten maar lenen. Dat vinden wij iets te gemakkelijk: structurering is nodig

    Antwoord
  2. Jasper Klapwijk

    Beste Peter,

    Ik begeleid veel bewonersinitiatieven in wonen, maar dat de meeste wooncoöperaties voor hoogopgeleide stedelingen zijn, herken ik niet. Er zijn ook veel dorps- en buurtcoöperaties voor dorpelingen en praktisch opgeleide stedelingen die ook hun woonwensen formuleren en die ruimte voor een initiatief claimen. Dat gaat niet vanzelf, en als je meer huur kunt betalen is een project makkelijker haalbaar te krijgen. Toch lukt het juist buiten de steden vaak om met vereende krachten een initiatief over de streep te trekken. Het lijkt me goed om daar meer aandacht voor te hebben: de stille kracht van dorpsgemeenschappen en zwijgende meerderheid van de volkswijk. Daar gebeurt het. Niet op de Provada.

    Antwoord

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.