Het huidige woningmarktsysteem loopt tegen haar grenzen aan voor het bieden van kansen en verduurzaming. Degrowth biedt een kritisch perspectief om de woningmarkt anders te benaderen en te verduurzamen. Duurzaam ontwikkelen legt de focus op het corrigeren van de markt en het zo steeds minder slecht te doen. Denk aan duurzaamheidseisen en het complexe instrumentarium van sociale- en middeldure huur. Degrowth heeft als inslag het wezenlijk anders te doen door een systeem te bouwen wat niet gaat over economische groei.
Vanuit het groeiparadigma wordt in woningbouw vooral ingezet op duurzame ontwikkeling, waarbij groei op een steeds duurzamere manier plaatsvindt maar duurzaamheid altijd in balans moet zijn met sociale en economische doelen. Dit is de klassieke benadering van duurzaam ontwikkelen (Brundtland commissie, 1988). De snelheid van verduurzaming is echter onvoldoende om de klimaatdoelstellingen te halen, de negatieve impact wordt hooguit gereduceerd of vertraagd (Krähmer, 2020). Hetzelfde geldt voor het kunnen bieden van passende, betaalbare woningen voor alle doelgroepen. In feite is duurzame ontwikkeling binnen de woningmarkt daarmee ontoereikend. Door de woningmarkt anders in te richten kan deze ten dienste komen te staan van duurzaamheid en inclusiviteit. Dit artikel verkent hoe degrowth de praktijk van woningbouw een nieuw perspectief kan bieden. Aan de hand van twee gebiedsontwikkelingen wordt het nieuwe perspectief van degrowth in ontwikkeling geïllustreerd en institutionele barrières in beeld gebracht.
Degrowth als veranderperspectief
Op dit moment ligt de focus op het in balans brengen van de toename aan woningen (people) met de negatieve milieueffecten (planet) en de business case voor gemeenten door grondopbrengsten en marktpartijen (profit). Een stap verder is decoupling waarbij negatieve milieueffecten niet toenemen bij economische groei. In de woningbouw is dit te zien in nieuwe woonwijken die draaien op hernieuwbare energie en autoluw zijn. Een toename van woningen gaat dan niet evenredig gepaard met een toename van emissies. Deze ontkoppeling zal waarschijnlijk ontoereikend zijn om de klimaatdoelen te behalen (Mauerhofer, 2013). Met degrowth als nieuw perspectief voor de woningmarkt kan het dienen als volgende stap naar inherent duurzaam (Xue, 2020).
De degrowth-agenda keert zich tegen de overtuiging dat meer welvaart alleen te bereiken is met economische groei en materiële welvaart. De focus op economische ontwikkeling in stedelijke planning maskeert dat er andere aspecten zijn die tot welvaartsgroei kunnen leiden (Lehtinen, 2018). Een degrowth perspectief voor de woningmarkt richt zich enerzijds op wat onwenselijk is, maar ook op datgene wat wel wenselijk is, oftewel actief sturen op andere welvaartsaspecten gerelateerd aan woningbouw. Daarmee is het een strategie die alternatieve woningbouwontwikkelingen mogelijk maakt, zoals wooncoöperatieven. Dat vraagt wel om een ander institutioneel systeem waarbij met economische en juridische instrumenten de onwenselijke groei actief wordt getemperd en de wenselijke, duurzame groei gestimuleerd. Dan gaat het primair om de marktwerking in de woningmarkt, (fiscale) regelgeving, de ‘woningbouwcultuur’ en leiderschap. In de publicatie ‘De toekomst van de woningmarkt, de waarden van wonen’ wordt dit op een creatieve manier geïllustreerd (Weber e.a., 2020).
Woningmarktbenadering
De woningmarktbenadering gaat uit van vraag en aanbod. Datgene waar de markt niet in kan voorzien is gereguleerd. Dit was lange tijd vooral nodig bij sociale huurwoningen, zorgwoningen en begeleid wonen. Inmiddels valt de vrije sector huurmarkt ook onder regulering. Dit segment groeide in de steden nauwelijks, waardoor een deel van de inkomensgroepen geen woonruimte kunnen bemachtigen passend bij het inkomen. Middenhuur-regels van gemeenten moeten dit opvangen. En zelfs in het koopsegment wordt getracht betaalbaarheid te reguleren met aanvullende regels voor zelfbewoning, hoewel het effect marginaal lijkt te zijn (Nul20, 2020). Andere instrumenten zijn maximum ‘vrij op naam’-prijzen bij gemeentelijk gronduitgiftes en kaveltoewijzing aan woningcoöperatieven. In feite illustreren deze aanvullende regels en interventies het falen van de (vrije) woningmarkt.
De woningmarkt is, naast een vraag- en aanbodsysteem aangevuld met tal van (fiscale) regels, ook een sterke cultuur van bouwers, ontwikkelaars, gemeenten, corporaties, banken en zelfs de Belastingdienst. Opvattingen over de woningmarkt zijn ingesleten en zijn bepalend voor het handelen van instituties (zie ook Ter Steege, 2011). Het vergt leiderschap om dit te doorbreken. Een voorbeeld is het alloceren van kavels voor wooncoöperaties door de gemeente Amsterdam. Wooncoöperaties behoren traditioneel niet tot de Nederlandse woningmarkt en woningbouwcultuur en krijgen nu toch enige ruimte waardoor anders tegen de woningmarkt aangekeken kan worden. Een soort cultuurverandering lijkt in opkomst te zijn (figuur 1).
Figuur 1. De woningmarkt als institutie vraagt om structurele verandering (bron: Maarten Markus)
Nieuwe woningbouwagenda
De woon- en werkbehoefte neemt wereldwijd nog altijd toe en concentreert zich in steden. Hierdoor ontstaat er een grote druk op woningmarkten in stedelijke regio’s en op de publieke en private organisaties die de groei trachten te accommoderen. Het tekort aan woningen in Nederland is becijferd op circa 900.000 woningen (NOS, 2021). Hoewel verstedelijking vaak samengaat met krimp in landelijk gebied is het elders een veroorzaker van groei, zoals groei in de bouw- en vastgoedsector, stedelijke voorzieningen en mobiliteit. Steden kunnen de sleutel zijn voor het verduurzamen van de wereld wanneer deze groei vanuit een degrowth perspectief wordt ingevuld.
De maatschappelijke agenda voor woningbouw wordt met name gevormd door leiders vanuit de politiek, overheden, ontwikkelaars en corporaties, maar ook vanuit niches die voorheen buiten het woningmarktsysteem stonden. Er is dus niet één actor die bepalend is hoe deze maatschappelijke woningbouwagenda eruit ziet. Het is eerder een assemblage van publiek-privaat en top-down (politiek) en bottom-up (niches) die deze (voorzichtige) cultuurverandering teweeg lijkt te brengen. Wat moet worden afgebouwd en wat juist meer ruimte moet krijgen is daarmee ook niet scherp, maar een beweging.
Vauban en Bajeskwartier
De eerste gebiedsontwikkeling in Europa die zo integraal en ambitieus te werk ging is misschien wel Vauban in Freiburg. In de bouw zijn veel natuurlijke materialen toegepast zoals houten gevelelementen. De hele wijk is opgezet rondom lopen, fietsen en de toen nieuw aangelegde lightrail. De wijk is autoluw en kent een zeer laag autobezit. Circa 30% van de huishoudens heeft een auto en de fiets is het primaire vervoersmiddel. De woningen hebben een zeer lage energiebehoefte doordat ze gebouwd zijn volgens de passiefhuisstandaard. De wijk wekt meer energie op dan het verbruikt. In de wijk is veel groen aangeplant, en alle tuinen zijn onverhard. In 2001 is de eerste fase van Vauban opgeleverd, toch zijn er sindsdien weinig nieuwe ‘ecodistricts’ ontwikkeld in Duitsland en daarbuiten.
Het ‘Sonnenschiff’ in Vauburg (foto: Jute Marketing via Flickr)
Bijzonder aan Vauban is dat het initiatief deels vanuit de bewoners kwam waardoor er veel draagvlak was voor een andere manier van woningbouwontwikkeling. De stad Freiburg gaf bovendien de ruimte die nodig is om de wijk radicaal anders te ontwikkelen. Naast een sterke focus op ecologische woningbouw met duurzame mobiliteit, energie en bouwmaterialen zijn er plekken gecreëerd voor sociale infrastructuur, zoals bewonersverenigingen. De eigendomsverhouding van de woningen zijn ook divers met naast (gesubsidieerde) betaalbare huurwoningen en koopwoningen ook woningen in eigendom van Baugruppe. Dit zijn wooncoöperaties waarin bewoners collectief hun eigen woningen ontwikkelen en huren. De stad Freiburg ondersteunde deze Baugruppe en de gestelde ambities. Door leiderschap vanuit de maatschappij en de gemeente kon Vauban afwijken van gangbare woningbouwontwikkeling (Coates, 2013).
Het Bajeskwartier in Amsterdam is een recenter voorbeeld. In 2017 is de voormalige gevangenis door het Rijksvastgoedbedrijf gegund aan een ontwikkelcombinatie die stevig heeft ingezet op een integrale duurzaamheidsaanpak (Wiegman, 2017). De bestaande materialen worden voor een groot deel hergebruikt en een aantal gebouwen wordt in hout uitgevoerd. Er is ruimte voor ongeveer 0,3 auto per woning waarbij de autoluwe wijk met een autoluwe straat direct verbonden is aan het metrostation Spaklerweg. Er komt een deelmobiliteitsvloot van elektrische auto’s en fietsen. De wijk wekt haar eigen energie op door hernieuwbare warmte- en koudebronnen in de bodem te combineren met opwekking door zonnepanelen. De publieke ruimte wordt ingericht als klimaatadaptief tuinenlandschap voor bewoners én diverse diersoorten.
Het belang van duurzaamheid is deels toe te schrijven aan de gemeente Amsterdam die hier een belangrijk selectiecriterium van wist te maken bij de gronduitgifte van het Rijksvastgoedbedrijf. Tegelijkertijd was er ook veel mogelijk, zo lag er nog geen stedenbouwkundig plan. De ontwikkelcombinatie heeft deze ruimte benut voor vernieuwende oplossingen en woonvormen zoals een wooncoöperatie, een verticaal stadspark en een klimaatadaptief tuinenlandschap door het clusteren van gebouwen.
Bajeskwartier in Amsterdam (Bron: AM. Ontwerp: OMA, FABRICations, LOLA Landscape architects)
Oprekken van de woningmarkt
Een progressief lokaal beleid helpt in beide gevallen om hoge duurzaamheidsambities te kunnen realiseren. In Vauban kwam het leiderschap primair vanuit de bewoners georganiseerd in een Baugruppe waarbij de stad Freiburg leiderschap toonde om de benodigde ruimte te geven. In het Bajeskwartier begon het met de gemeente Amsterdam die maatschappelijke doelen wilde meenemen in de gronduitgifte door het Rijksvastgoedbedrijf. Vanuit de ontwikkelcombinatie was leiderschap nodig om hier het maatschappelijk maximale op te zoeken op duurzaamheidsgebied en diversiteit in het woonprogramma. Ook het betrekken van niet-gangbare stakeholders zoals kennisinstellingen en een wooncoöperatie vergt leiderschap.
Beide gebiedsontwikkelingen zijn dus in bepaalde mate van de gebaande paden afgegaan vanuit een maatschappelijk doel. Maar de financiële woningmarkt van vraag en aanbod, wat terugkomt in grondprijzen, bouwkosten en koop- en verhuuropbrengsten bleef in beide gevallen ook leidend. Vauban is daardoor meer een middenklassebuurt geworden dan aanvankelijk bedoeld (The Guardian, 2008). In het Bajeskwartier is het grootste deel van het woonprogramma sociale en vrije sector huur, aangevuld met particuliere kopers, beleggers, corporaties en ontwikkelaars als investeerders. Ten opzichte van de schaal van het project is het aantal woningen in de wooncoöperatie gering.
Samenvatting institutionele kaders voor gebiedsontwikkelingen Vauban en Bajeskwartier (door Maarten Markus)
In beide gevallen moeten de investeringen financieel rendabel zijn voor de verkopende grondeigenaar, voor de bouwer en voor de opdrachtgever. Hoewel wooncoöperaties geen winstoogmerk hebben, dienen ook zijn de kosten voor grond en bouw te kunnen terugverdienen uit huurinkomsten. In beide gebiedsontwikkelingen is de woningmarkt opgerekt om bredere maatschappelijke doelen en alternatieve woonvormen meer ruimte te geven. Degrowth is daarmee vooral een perspectief voor leiders die de woningmarkt radicaler willen veranderen.
Dit artikel is onderdeel van de themareeks ‘Degrowth’, zie het inleidende artikel ‘Los van groei: diepgewortelde duurzaamheid voor de planologie?‘
Maarten is redacteur van de Rooilijn Stellingredactie en werkzaam als projectmanager Duurzaamheid bij gebiedsontwikkelaar AM. Hij is opgeleid als vastgoedkundige (HvA) en planoloog (UvA) en afgestudeerd in Urban Studies (UvA/Northeastern University) waar hij specialiseerde in de implementatie van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. Hij heeft gewerkt aan stedelijke vernieuwing bij de gemeente Amsterdam, het onderzoeksproject APRILab naar planningsdilemmas in ontwikkeling en werkt nu aan de strategie en implementatie van duurzame oplossingen voor gebiedsontwikkeling. Naast zijn werkzaamheden voor AM en Rooilijn is hij actief in de Nieuw Amsterdam Raad van Pakhuis de Zwijger en als Fellow betrokken bij het onderzoeksprogramma Urban Arenas for just and sustainable cities.
0 reacties