Eigenwoningbezit wordt vaak gezien als een belangrijke bron om zelfredzaamheid en sociale zekerheid te vergroten. Toch leeft een aanzienlijk deel van huiseigenaren onder risicovolle omstandigheden. Minstens 4% van het Vlaamse woonpatrimonium (119.000 woningen) is in bezit van de zogenaamde ‘noodkopers’ of ‘noodeigenaars’. Zij wonen in een woning van ondermaatse kwaliteit en hebben weinig tot geen mogelijkheden om hun woonsituatie fundamenteel te verbeteren. Dit artikel richt zich op de renovatie-inspanningen van deze groep, die vaak onder de radar blijven in kwantitatieve datasets. Daarnaast komt ook de frictie tussen renovaties en het reguliere premiesysteem aan bod. De rol van architecten en professionals staat hierin centraal. Als startend PhD-student zal ik dit thema de komende jaren verder bestuderen aan de hand van kwalitatieve onderzoeksmethoden.
In heel West-Europa zijn de gevolgen voelbaar van de overgang van de naoorlogse verzorgingsstaat naar een neoliberale woningmarkt. Deze overgang heeft geleid tot de toenemende vermarkting en financialisering van de woningmarkt (Madden & Marcuse, 2016; Aalbers, 2017). Vermarkting wil zeggen dat woningen in toenemende mate als koopwaar worden beschouwd in plaats van als basisbehoefte. Financialisering betekent dat vastgoed vooral als financieel investeringsobject wordt gezien. Hierdoor verschuift de focus van huisvesting als basisrecht naar wonen als bron van winst, met stijgende prijzen en uitsluiting van kwetsbare groepen tot gevolg. Dit proces bedreigt het fundamentele recht op adequate huisvesting, dat nochtans zowel in internationale verdragen als in de Belgische grondwet verankerd is.
Kwetsbaar eigenwoningbezit
Terwijl onderzoek zich enerzijds richt op sociale huisvesting en anderzijds op alternatieve (coöperatieve) woonvormen in deze neoliberale woningmarkt (Lengkeek & Kuenzli, 2022; Totté et al., 2025), blijft een grondige studie naar de problemen en inspanningen van huiseigenaren zelf in het huidige marktsysteem onderbelicht. Literatuur toont aan dat in de tweede helft van de negentiende eeuw het fundament werd gelegd voor een Belgisch woonbeleid dat streeft naar het verwerven van een eigen woning. Na de Tweede Wereldoorlog koos België in de eerste plaats voor het stimuleren van eigenwoningbezit door middel van premies (Winters & De Decker, 2009). Deze nadruk op eigendomsverwerving wordt voortgezet in huidig beleid. Met een aandeel eigen woningen van 72% heeft België een bovengemiddeld eigendomspercentage in Europa (Vlaamse Overheid, 2019). Ter vergelijking: in Nederland bedraagt het percentage eigenwoningbezit 59% (Rijksoverheid, 2024).
Tegelijkertijd wijst sociologisch onderzoek op problemen voor de laagste inkomensgroepen die hun eigen woning in bezit hebben. In de Vlaamse context (wonen is een regionale bevoegdheid in België) is naar schatting 4% van de woningvoorraad, ofwel 119.000 woningen, in bezit van de zogenaamde ‘noodkopers’ of ‘noodeigenaars’ (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015). De term ‘noodkoop’ refereert naar het verwerven van een ondermaatse woning — vaak met sociale leningen en door middel van laagdrempelige hypotheekverstrekkingen — zonder de middelen te hebben om deze naar behoorlijke kwaliteitsnormen op te kunnen waarderen. Voor deze groep vormt sociale huur geen alternatief, aangezien de wachtlijsten even lang zijn als het aantal beschikbare sociale woningen, namelijk 176.000 huishoudens. Ook de private huurmarkt biedt geen oplossing vanwege de hoge vraag en huurprijzen (Volckaert, 2015). Noodkopers beginnen vaak aan een verbouwing, die uiteindelijk veel aanzienlijker blijkt dan vooraf verwacht, waardoor renovaties vast komen te zitten.
Aandeel eigenwoningbezit, private huur en sociale huur in Vlaanderen (Bron: Ilke Kerkhofs)
Noodeigenaars daarentegen zijn mensen die hun woning aanvankelijk zonder problemen verwierven, maar die door gewijzigde persoonlijke omstandigheden nu moeilijkheden ondervinden door stijgende onderhoudskosten of grote renovatienoden die zich aandienen. Voor beide groepen gaat het naar schatting over 37.000 huishoudens in inkomenskwintiel Q1, 17.000 huishoudens in Q2 en 30.000 huishoudens in Q3 (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2015). Ze worden geconfronteerd met een ondermaatse woonkwaliteit en weinig tot geen mogelijkheden hebben om hier (grondig) iets aan te veranderen. De hierboven genoemde inkomenskwintielen delen de bevolking in op basis van het maximaal equivalent gezinsinkomen. Deze internationale statistische methode maakt het mogelijk om inkomens van huishoudens met verschillende grootte en samenstelling te vergelijken. Q1 omvat de 20% huishoudens met de laagste inkomens, Q5 de 20% met de hoogste inkomens.
Afbeelding: Ilke Kerkhofs
Renovatienood
Het is belangrijk om te vermelden dat de cijfers die hierboven zijn aangehaald, dateren van vóór de coronacrisis en de daaraan gerelateerde energiecrisis. Ze vormen daarom in alle waarschijnlijkheid een onderschatting van de huidige situatie (Eurofound, 2023; Europese Commissie, z.d.). Met de European Green Deal en de daaronder vallende Renovation Wave (Europese Commissie, 2021), worden (nood)eigenaars in toenemende mate geconfronteerd met aanzienlijke renovatie-opgaven (Albrecht & Hamels, 2021). Dit plan van de Europese Commissie beoogt de energie-efficiëntie van gebouwen te verbeteren, CO2-uitsoot te reduceren, energiekosten voor bewoners te verminderen en hun woonkwaliteit te verbeteren. Door de pijlen te richten op renovatie in plaats van nieuwbouw, wordt de grote ecologische voetafdruk van de bouwsector aangepakt. Met een woningbestand dat tot de oudste van Europa behoort (Housing Europe, 2023), is het Belgische patrimonium dringend toe aan vernieuwing. De grote uitdaging ligt in de sociale rechtvaardigheid van deze transitie. Zo is het voor mensen in een lastige financiële situatie vrijwel onmogelijk om een premie voor renovatiewerken te krijgen, omdat dit prefinanciering vereist. Daarnaast is niet iedereen op de hoogte van alle mogelijke ondersteuning. Informele renovatiepraktijken mislopen dan weer premies. Noodkopers vallen in het reguliere premiesysteem dus vaak uit de boot om in aanmerking te komen voor steunmaatregelen.
De renovatienood van noodeigenaars gaat zowel over het halen van de minimale kwaliteitsvereisten die zijn vastgelegd in de Vlaamse Codex Wonen, als over de hierboven beschreven verbeteringen die zijn gerelateerd aan energie. Beiden hangen met elkaar samen. In navolging op de studies van Steunpunt Wonen, lanceerde de Vlaamse overheid het zogenaamde noodkoopfonds (Vlaamse Overheid, z.d.). Lokale welzijnsorganisaties kunnen met concrete projecten een aanvraag doen voor dit fonds, waarmee ze huiseigenaren met zeer beperkte financiële middelen en sociaal- technische capaciteiten kunnen ondersteunen en ontzorgen in renovatietrajecten. Er zitten echter ook nadelen aan het noodkoopfonds. Zo blijft het noodkoopfonds beperkt in omvang en reikwijdte. Dit heeft onder meer te maken met financiële beperkingen om — naast de renovatiekosten — noodkopers te voorzien van al de nodige sociale en bouwtechnische begeleiding. Zo zijn er woningen geweigerd in deze projecten vanwege te hoge kosten voor renovatiewerkzaamheden of omdat de bewoners net niet passen in de strikte definitie van noodkoper, zoals bepaald in het Vlaamse woonbeleid (zie de website van de Vlaamse overheid voor de voorwaarden; Vlaamse Overheid, z.d.).
Doe-het-zelf
Een vervolgstudie van het Steunpunt Wonen (Vanderstraeten & Ryckewaert, 2019) wijst uit dat noodkopers en noodeigenaars in feite bovengemiddeld veel renovatie-inspanningen leveren. Uit hun bevraging blijkt echter dat deze renovaties vaak niet het gewenste effect hebben, omdat ze met minder kwaliteit worden uitgevoerd en slechts een klein deel van de noden dekken. De relatief lage sociaaleconomische positie en beperkte middelen leiden ertoe dat noodkopers en noodeigenaars vaak geen andere keuze hebben dan zelf aan de slag te gaan om goedkope renovaties uit te voeren. Dit dreigen vaak ‘oplaprenovaties’ te zijn.
Renovaties die zelf of door middel van informele netwerken, zoals zwartwerk, worden uitgevoerd, blijven onder de radar in bestaande cijfers. Immers, om recht te hebben op premies en dus in datasets te komen, moeten facturen worden ingediend. Zo blijven ook bouwovertredingen of werken zonder omgevingsvergunning onbekend. Om de omvang, aanpak en impact van deze onderstroom bloot te leggen, is kwalitatief onderzoek nodig. Aan de hand van een gevalsstudie (case study) over een regio nabij Antwerpen, zal ik me hierop toeleggen de komende jaren. Pas wanneer er zicht is op de renovatie-inspanningen en netwerken waar bewoners in nood van gebruikmaken, kunnen huidige drempels om ondersteuning te vinden geïdentificeerd worden. Op basis hiervan kunnen (beleids)initiatieven bijgestuurd worden om ervoor te zorgen dat renovatiebeleid beter aansluit op de noden die bewoners in een kwetsbare positie hebben.
In huidig academisch onderzoek worden vooral de voordelen van doe-het-zelf benadrukt (Benson & Hamiduddin, 2017; Carmon, 2002), zoals kostenbesparing en emancipatie. De precaire kant van deze praktijken blijft onderbelicht. Informele of zelfs illegale renovatiemethoden zijn misschien goedkoper, maar vallen buiten formele ondersteuningssystemen zoals subsidies, waardoor de potentiële voordelen beperkt blijven. Bovendien is er nog weinig aandacht voor renovaties in bestaand onderzoek naar doe-het-zelf praktijken, terwijl renovaties juist cruciaal zijn in het licht van de eerder beschreven klimaatgerelateerde energie-uitdagingen.
Rol van de architect
In de Belgische bouwsector spelen architecten een cruciale rol in zowel het ontwerp als de uitvoering van bouw- en renovatieprojecten. In tegenstelling tot sommige andere landen, zoals het Verenigd Koninkrijk, waar de rol van de architect beperkt blijft tot het ontwerp, verplicht de Belgische wetgeving dat architecten het volledige bouw- of renovatieproces begeleiden om regelgeving en kwaliteitsnormen te waarborgen (Dol, Lennartz & Decker, 2012; voor de werken waarvoor een architect vereist is, zie lijst Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Deze geïnstitutionaliseerde aanpak creëert een spanning tussen zelfgeorganiseerde renovatie-inspanningen en de rol van professionals. Hoewel zelfbouw suggereert dat bewoners autonoom en zelfstandig kunnen handelen, is de betrokkenheid van architecten en aannemers vaak noodzakelijk om aan regelgeving te voldoen, subsidies te verkrijgen én kwaliteitsstandaarden te garanderen. De impact van slecht uitgevoerde renovaties kan immers aanzienlijk zijn, zowel voor de buurt (denk aan beeldkwaliteit of het vrijkomen van asbest) als voor de eigen veiligheid tijdens de werken.
Afbeelding: Ilke Kerkhofs
Volgens onderzoekster en artiest Julia Heslop zouden professionals een vertaalslag moeten maken van louter probleemoplossers naar begeleiders die bewoners ondersteunen bij het benutten van hun eigen capaciteiten. Hierbij moet ervaringskennis voorrang krijgen op puur technocratische expertise (Heslop, 2017). Desondanks blijft de vraag hoe ontwerpers en (praktijkgerichte) bewoners dichterbij elkaar kunnen worden gebracht, onderbelicht in onderzoek. Deze kloof tussen formele kennis en informele praktijk verdient meer aandacht, zeker in een context waarin energiezuinige renovaties steeds urgenter worden en diverse vormen van kennisuitwisseling nodig zijn om tot effectieve en kwalitatieve oplossingen te komen. De spanning tussen institutionele vereisten en de leefwereld van bewoners vormt dan ook een belangrijk aandachtspunt voor toekomstig beleid en onderzoek. In mijn PhD-traject zal ik deze kwestie de komende jaren bestuderen. Om antwoorden te vinden op de onderzoeksvragen, is kwalitatief veldwerk de meest geschikte aanpak. Het onderzoek zal de vorm krijgen van een gevalsstudie, met actieonderzoek als leidend principe. Wordt vervolgd!
Ilke Kerkhofs (ilke.kerkhofs@uantwerpen.be) werkt als mandaatassistent voor de opleiding architectuur aan de Universiteit Antwerpen. In 2022 studeerde ze af als architect met de masterproef ‘Betaalbaar wonen, een verkenning in Antwerpen’. Haar huidige onderzoek zal zich toeleggen op de verborgen renovatie-inspanningen van noodeigenaars in Vlaanderen, de frictie met bestaande werkingen en de potentiële rol van de architect.
0 reacties