Stijgende woningprijzen, extreem overbieden en regelgeving voor woningfinanciering maken het de woningkoper niet makkelijk. Vooral koopstarters en andere huishoudens met een laag of middeninkomen kunnen niet voldoende lenen voor de woning van hun dromen. Waar kunnen zij nog wél kopen? En hoeveel moet je dan verdienen met alleen een hypotheek als financieringsmiddel?
De woningmarkt heeft de afgelopen jaren, mede als gevolg van een toenemende vraag en een beperkt aanbod, te maken gehad met forse prijsstijgingen. Ook worden er steeds meer woningen verkocht boven de vraagprijs. In 2017 werd bij 20% van alle woningtransacties overboden, in 2021 was dit aandeel opgelopen tot 73%. Dit is het geval in vrijwel alle gemeenten: in 2021 lag in meer dan 97% van de gemeenten de gemiddelde transactieprijs gelijk of hoger dan de vraagprijs (Kadaster & Centraal Bureau voor de Statistiek, 2022). Hoewel door de dalende rente de leencapaciteit de laatste jaren is gestegen, zijn de woningprijzen nog harder gestegen. De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt staat daarmee onder druk: een betaalbaar huis is voor steeds minder mensen vanzelfsprekend. En dat terwijl in de Nationale Woon- en Bouwagenda staat dat wonen een grondrecht is (Ministerie van BZK, 2022).
Met name koopstarters met een laag- of middeninkomen worden geraakt door de stijgende woningprijzen. Zij zijn immers vaak vrijwel volledig afhankelijk van een hypotheek en de leencapaciteit is minder hard gestegen dan de woningprijzen. De laatste jaren is er veel aandacht voor de lastige positie van koopstarters op de woningmarkt. Zo blijkt uit onderzoek uitgevoerd in opdracht van Vereniging Eigen Huis dat bijna de helft van de actief woningzoekende koopstarters belangrijke levensbeslissingen, zoals samenwonen of gezinsuitbreiding, uitstelt doordat ze geen woning kunnen vinden (de Groot & Vrijaldenhoven, 2020). De stijgende hypotheekrente van de laatste maanden versterkt het probleem alleen maar: koopstarters hebben te maken met extreem hoge huizenprijzen én met een hogere rente (De Nederlandse Bank, 2022). Doorstromers daarentegen kunnen vaak hun lagere hypotheekrente én overwaarde meenemen naar een volgend huis. Hierdoor wordt het verschil tussen de doorstromers en koopstarters op de koopwoningmarkt alleen maar groter.
Hoeveel moeilijker is het echt geworden om een woning te kopen met alleen een hypotheek? Kunnen huishoudens met een modaal inkomen nog een woning kopen? Waar zijn nog mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen op de inkomensgrens voor corporatiewoningen? Aan de hand van transactiedata van het Kadaster en de leennormen van het Nibud geeft dit artikel inzicht in wat verschillende inkomensgroepen nog kunnen kopen met alleen een hypotheek. Hierbij wordt gekeken naar de ontwikkelingen vanaf 2017 en de ruimtelijke patronen hierin.
Berekening maximale hypotheek
In deze analyse wordt, op basis van de gemiddelde hypotheekrente en leennormen, per jaar de maximale hypotheek per inkomensklasse van een- en tweeverdieners gecombineerd met de werkelijke transactieprijzen van particuliere woningtransacties in dat jaar. Zo wordt inzichtelijk welk aandeel van de verkochte woningen gekocht had kunnen worden met enkel een hypotheek door verschillende inkomensgroepen, en hoe dit zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft.
Hiervoor wordt gebruik gemaakt van transactiedata van het Kadaster. Het Kadaster beschikt over actuele en gedetailleerde informatie over de particuliere koopwoningmarkt, waardoor inzicht in prijs, locatie en koper mogelijk is. Doordat de data beschikbaar is op microniveau kunnen regio’s met elkaar vergeleken worden, en resultaten inzichtelijk gemaakt worden op gemeente- en wijkniveau. De transactiedata in dit artikel loopt van 2017 tot en met het eerste halfjaar van 2022.
De maximale hypotheek per inkomensklasse wordt berekend op basis van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, die de hypothecaire lening maximeert aan de hand van het bruto-inkomen van het huishouden en de hoogte van de hypotheekrente. Hierbij wordt uitgegaan van de in dat jaar geldende financieringslastnormen. Deze financieringslastnormen worden door de overheid vastgesteld en bepalen welk percentage van het bruto-inkomen een huishouden maximaal mag besteden aan een hypotheek (Nibud, 2022). Op basis van dit percentage wordt per inkomensklasse de maximale hypotheek berekend.
Betaalcapaciteit afgenomen
Van 2017 tot en met 2021 nam het maximale leenbedrag voor de meeste huishoudens toe, met name door de dalende hypotheekrente. Echter, in dezelfde periode is de gemiddelde woningprijs harder toegenomen dan de leencapaciteit. Oftewel: de toename van de leencapaciteit ging niet hand in hand met een betere toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Met alleen een hypotheek is het relatief moeilijker geworden een woning te financieren. Met name voor koopstarters is het daardoor steeds lastiger om een woning te kopen.
Minder bereikbare koopwoningen
Figuur 1 combineert de maximale hypotheek van een- en tweeverdieners op basis van de gemiddelde hypotheekrente en leennormen met de werkelijke transactieprijzen per jaar. Met name het aandeel van de woningmarkt dat bereikbaar is voor modale inkomens en daaronder is fors teruggelopen tussen 2017 en 2021.
Eenverdieners met een modaal inkomen (€34.000 in 2017, €37.000 in 2021 en €38.000 in 2022; CPB, 2022) maken in Nederland nog nauwelijks kans op een koopwoning met alleen een hypotheek. In 2017 konden zij nog zo’n 20% van alle verkochte woningen kopen, in de eerste helft van 2022 nog geen 5%. Vooral voor de alleenstaande koopstarter is het daardoor lastiger geworden. Kijken we naar het inkomen van tweeverdieners, dat vaak wordt gesteld op anderhalf maal modaal, dan ligt dit in 2017 op €51.000, in 2021 op €55.500 en in 2022 op €57.000 (CPB, 2022). Uitgaande van deze inkomens en de gemiddelde rente in dat jaar, konden tweeverdieners in 2017 ongeveer 54% van alle verkochte woningen kopen en in 2021 nog maar 28%. In het eerste halfjaar van 2022 daalde dit verder tot 21%.
Figuur 1. Aantal woningen (bestaande koopwoningen) dat men had kunnen kopen naar inkomen, eenverdieners en tweeverdieners, per jaar (klik voor grotere versie)
Inkomensgrenzen in beeld
Het bruto modaal inkomen wordt door het Centraal Planbureau voor 2022 geraamd op € 38.000 (CPB, 2022). Ter illustratie: een bruto jaarinkomen van € 38.000 is iets hoger dan het startsalaris voor docenten (in basis- en voortgezet onderwijs) en politieagenten, en ligt ruim € 10.000 hoger dan het startsalaris voor MBO-verpleegkundigen, medewerkers van een kinderopvang of bagage-afhandelaars. Dergelijke inkomens vallen onder de maximale inkomensgrens voor sociale huurwoningen. De grens ligt in 2022 op maximaal € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en maximaal € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens. Boven deze inkomensgrens is men sowieso aangewezen op de vrije huursector, of op de koopsector. Daarnaast is het aandeel corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens in de meeste provincies beperkt, zo rond de 25% van alle lokale woningen (Aedes, 2022). Dus ook huishoudens onder de inkomensgrens zijn vaak aangewezen op koop- of vrijehuurwoningen.
Het is daarom interessant om te bekijken hoeveel woningen er nog beschikbaar zijn voor huishoudens met een inkomen op deze grens. Dit kan door te berekenen wat de maximale hypotheek waarvoor deze huishoudens in aanmerking komen. Wanneer het volledige aankoopbedrag van een woning met een hypotheek gefinancierd wordt, betekent de inkomensgrens voor corporatiewoningen een koopsom van € 187.000 voor eenverdieners en € 206.000 voor tweeverdieners. Figuur 2 toont per gemeente het aandeel van de transacties in 2021 dat bereikbaar was voor een huishouden met een inkomen op de sociale huurgrens. In een groot deel van de gemeenten, maar liefst 202 van de 352, had een eenverdiener met een inkomen op de sociale huurgrens minder dan 5% van de verkochte woningen kunnen kopen. In 32 gemeenten lag dit aandeel zelfs op 0%. In slechts 28 gemeenten was meer dan 20% van de koopwoningen bereikbaar voor deze groep. Positieve uitschieters daarin zijn Heerlen, Pekela, Kerkrade, Eemsdelta, Brunssum en Veendam, waar iets meer dan 40% van de woningen voor minder dan € 187.000 verkocht werd. Zoals ook uit het kaartbeeld al blijkt, zijn dit vooral de gemeenten aan de rand van het land.
Tweeverdieners konden in iets meer gemeenten een woning kopen met alleen een hypotheek. Toch blijft het ook voor hen lastig: nog altijd zijn er 127 gemeenten waar minder dan 5% van de woningen in 2021 verkocht zijn voor minder dan € 206.000. Dit zijn vooral gemeenten in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant. In 15 gemeenten lag het aandeel zelfs op 0%. Hierbij gaat het zowel om kleine gemeenten met weinig transacties, zoals Schiermonnikoog, Rozendaal en Renswoude, maar ook om grotere gemeenten, zoals Pijnacker-Nootdorp, Veldhoven, Houten, Nijkerk en Teylingen. In 54 gemeenten is meer dan 20% van de woningen voor minder dan € 206.000 verkocht. De meest betaalbare gemeenten zijn voor tweeverdieners praktisch hetzelfde als voor eenverdieners: Heerlen, Eemsdelta, Kerkrade, Brunssum en Den Helder.
Figuur 2. Aandeel transacties per gemeente betaalbaar voor huishoudens onder of op inkomensgrens sociale huurwoning in 2021. Links: eenverdieners, rechts: tweeverdieners
Regionale verschillen
Met name in en rond de vier grote steden (G4) hebben huishoudens met inkomens rond de sociale huurgrens die volledig afhankelijk zijn van een hypotheek het moeilijk. Figuur 3 toont op wijkniveau voor de G4 en omgeving het aandeel woningen dat inkomens op de sociale huurgrens hadden kunnen kopen in 2021. Dit laat de verschillen binnen, maar ook tussen de G4 zien. Zo zijn er in Utrecht en Amsterdam vrijwel geen mogelijkheden voor één- en tweeverdieners. In Rotterdam en Den Haag daarentegen, zijn 4 wijken waar iets meer dan 20% van de woningen voor minder dan € 187.000 verkocht is, en 17 wijken waar iets meer dan 20% voor minder dan € 206.000 verkocht is. In 2021 is Charlois in Rotterdam de meest betaalbare wijk in de G4, gevolgd door het Transvaalkwartier in Den Haag. In Amsterdam is Osdorp-Midden de meest betaalbare wijk, in Utrecht is dat Overvecht. Hierbij is alleen gekeken naar wijken met minimaal 25 transacties, om vertekeningen in de data door uitschieters te voorkomen. Voor eenverdieners geldt dat ook in het overgrote deel van de wijken rondom de G4 het aandeel bereikbare transacties minimaal is. Voor tweeverdieners zijn er iets meer mogelijkheden, al zijn er nog steeds weinig wijken waar het aandeel boven de 20% ligt.
Figuur 3. Aandeel transacties per wijk betaalbaar voor huishoudens onder of op inkomensgrens sociale huurwoning in 2021. Boven: eenverdiener, Onder: tweeverdieners
Ook in de G40 – het netwerk van de 40 middelgrote steden in ons land – is het aanbod betaalbare woningen voor tweeverdieners met een inkomen op de sociale huurgrens beperkt (figuur 4). Er zijn ook hier verschillen te zien binnen gemeenten en tussen gemeenten onderling. Wat opvalt is dat in veel van de gemeenten de kern het grootste aandeel betaalbare transacties kent, en in het omliggende gebied de duurdere transacties te vinden zijn (zie ook Venlo als voorbeeld). Een mogelijke verklaring hiervoor is te vinden in het woningtype: steden kennen veel (kleine) appartementen en tussenwoningen, terwijl in het buitengebied meer ruime, vrijstaande woningen staan, die een hogere prijs kennen. Uitgaande van minimaal 25 transacties in 2021 zijn de zeven meest betaalbare wijken in de G40 te vinden in 3 gemeenten: Eikenderveld, Vreiheide-De Stack en Rennemig-Beersdal in Heerlen, Nieuwstraat-Kwartier en Ossenkoppelerhoek in Almelo en Heechterp & Schieringen en Nijlân & De Zwette in Leeuwarden.
Figuur 4. Aandeel transacties per wijk betaalbaar voor huishoudens onder of op inkomensgrens sociale huurwoning voor tweeverdieners in 2021.
Bereikbaarheid koopwoningen neemt af
De stijgende woningprijzen zorgen ervoor dat huishoudens met een laag- of middeninkomen die bijna volledig afhankelijk zijn van een hypotheek moeilijk een koopwoning kunnen vinden. Een deel van deze huishoudens kan aanspraak maken op een sociale huurwoning, maar het aanbod hiervan is beperkt en men moet onder de inkomensgrens vallen. Daarboven is men vaak aangewezen op vrije huur, omdat kopen vrijwel onmogelijk is geworden voor deze middeninkomens. Doorstromers kunnen vaak nog overwaarde inzetten van hun vorige woning, maar dit gaat niet op voor koopstarters. Eenverdieners met een modaal inkomen maken in Nederland nauwelijks nog kans op een koopwoning met alleen een hypotheek. In 2017 konden zij nog zo’n 20% van alle verkochte woningen kopen, in de eerste helft van 2022 nog geen 5%. Ook voor tweeverdieners zijn de kansen verslechterd: in 2017 kon een huishouden met een gezamenlijk inkomen van anderhalf maal modaal nog meer dan de helft van alle woningen kopen met alleen een hypotheek, in 2021 daalde dit tot onder de 30% en in 2022 hadden deze huishoudens nog maar 21% van alle verkochte woningen kunnen kopen. Met name in de grote steden (G4 en G40) is het voor koopstarters en lage- en middeninkomens die bijna volledig afhankelijk zijn van een hypotheek vrijwel onmogelijk geworden een woning te kopen. Hier zijn zij vrijwel volledig aangewezen op de vrije huursector. Alleen aan de rand van Nederland zijn voor deze groep nog mogelijkheden om een koopwoning te vinden.
0 reacties