Waarom is zelfbouw in Nederland, na aanvankelijk hooggespannen verwachtingen, niet erg uit de verf gekomen? Dit vraagstuk wordt belicht aan de hand van de ervaringen in de grote zelfbouwwijk Waterwijk in Rotterdam-Nesselande. Hierin zijn aanwijzingen te vinden die kunnen helpen verklaren waarom zelfbouw niet grootschalig is doorgebroken. Het gaat om koudwatervrees vanwege verwachte rommeligheid, en de verleiding om het bevorderen en faciliteren van zelfbouw te combineren met andere ambities. Dit laatste stond het uiteindelijke succes van de Waterwijk niet in de weg, maar het ondermijnde wel kansen voor een positieve beeldvorming onder beleidsmakers en ruimtelijke professionals.
In de discussies over bouwen en wonen raakte, in de tweede helft van de jaren ’90, het idee van zelfbouw of particulier opdrachtgeverschap meer in de belangstelling. Dit was een reactie op een ervaren gebrek aan variatie in de nieuwbouw (Hulsman, 1996). In de loop van de twintigste eeuw was eenvormigheid dominant geworden als gevolg van top-down planning en een proces waarin burgers meer consumptief werden gemaakt (Boelens e.a., 2010). De architect Carel Weeber zag een latente woningbehoefte in de vorm van mensen die graag in een vrijstaand huis zouden willen wonen, als ze daarvoor maar de kans zouden krijgen. Hij lanceerde in 1996 het provocerende concept van het “Wilde Wonen”, dat wil zeggen nieuwbouwwijken laten invullen door individuele particuliere opdrachtgevers die vrijstaande woningen bouwen op relatief kleine kavels, en daarbij helemaal zelf bepalen hoe hun woningen eruit zien (Hulsman, 1996; Weeber, 1998).
Aan het eind van de jaren ’90 waren de verwachtingen ten aanzien van zelfbouw in het algemeen tot grote hoogte gestegen. Zo spraken het rijk en de stadsregio Rotterdam af te streven naar particulier opdrachtgeverschap voor een derde van de regionale woningbouw. Na 2000 maakten diverse gemeenten een voorzichtig begin met op zelfbouw toegesneden ruimtelijke plannen. Een van de omvangrijkere was de Waterwijk, onderdeel van de Rotterdamse VINEX-locatie Nesselande. Dit artikel beschrijft een gevalsstudie van deze wijk. In 2002 begon de bouw en op het moment van schrijven (2024) zijn er 240 woningen in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. We zien hier een interessante paradox: in de Waterwijk wordt enthousiast gebouwd, terwijl het aandeel van particulier opdrachtgeverschap in de Nederlandse bouwproductie na het midden van de jaren ’90 juist is gaan dalen, en het in Nederland nagenoeg uit de beleidsplannen verdween (Keers & de Wildt, 2023). De gevalsstudie , bedoeld om deze paradox te begrijpen, is gebaseerd op ontwerp- en beleidsdocumenten en verslagen van bijeenkomsten, discussies in kranten en vakpublicaties, gesprekken met sleutelpersonen en bewoners, en participerende observatie o.a. in vergaderingen en als zelfbouwer van 2007-2009 en sindsdien bewoner in de wijk.
De onderzoeksvraag was: wat zijn de gevolgen van de tegenspraak tussen sturing en zelfwerkzaamheid? Vragen die in gesprekken aan de orde kwamen, en die ook richting gaven aan de analyse van beleidsdocumenten/verslagen, waren gericht op beweegredenen achter gemaakte keuzen en beeldvorming over de Waterwijk.
Het plan
De Waterwijk moet uiteindelijk ongeveer 300 vrijstaande woningen op vrije kavels, omvatten. Het motto is “creëer je eigen ruimte.” (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, 2006). De kleinere kavels in de Waterwijk zijn, inclusief twee parkeerplaatsen, ongeveer 450 m2 groot. Dit is overigens groter dan wat Weeber voorgesteld had (Weeber ging uit van 25 kavels, inclusief straat, per hectare). Naast de woningen op vrije kavels zouden er oorspronkelijk 200 woningen door projectontwikkelaars gebouwd worden. Dat zijn er uiteindelijk 75 geworden.
Stedenbouwkundige opzet (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, 2006)
De basis is een stedenbouwkundig plan met dijkjes, waterlopen en dwarsvaarten (Palmbout Urban Landscapes, 2015). Daarbij zijn er regels opgesteld die vrijheid mogelijk maken zonder dat woningen elkaar hinderen of doorzicht wordt belemmerd. Elke kavel heeft een bebouwingsenvelop waarin de woning moet passen en er is een maximaal volume gegeven. Er zijn geen regels of beperkingen ten aanzien van de vormgeving van de woningen Een regelmatig bijgewerkte brochure legt de mogelijkheden en regels ten aanzien van de bebouwingsenvelop en het volume duidelijk uit. De straten met kavels worden opgeleverd in fasen en de verkoop gebeurt via loting.
Een stil succes
In de Waterwijk is gestaag doorgebouwd, ook tijdens de kredietcrisis van 2008. Minstens vijf architecten en twee amateur-architecten bouwden er hun eigen droomhuizen. Diverse huizen werden specifiek voor de locatie door een architect ontworpen, maar net zoals in het Wilde Wonen- scenario van Carel Weeber zijn er veel catalogushuizen verrezen, waaronder gemakkelijk in diverse bebouwingsenveloppen passende boerderettes (bungalows met kap). De boerderettes van de eerste fase, tot ca. 2007, hebben duidelijke overeenkomsten, zoals witgeverfde houten topgevels, in de latere fasen is dit stijlkenmerk verdwenen.
Er zijn specifieke geografisch gebonden stijlelementen in Waterwijk te zien: Belgisch, Iraans, Spaans, Italiaans, Zweeds, Duits, Japans. Stijlvoorkeuren voor modern en traditioneel zijn beide vertegenwoordigd.
Modern en traditioneel naast elkaar (foto: Hans Pruijt)
Gezien de levensduur van een huis is een zelfbouwer een projectontwikkelaar die de eerste tijd zelf in het huis gaat wonen. Vandaar dat er in de meeste gevallen qua constructie en vormgeving vrij conventioneel gebouwd werd. Eén huis met een opvallende kunststof blob-architectuur is inmiddels alweer deels afgebroken. Twee huizen werden eigenhandig gebouwd.
Nadat de eerste fase grotendeels volgebouwd was, oordeelde de Welstandscommissie dat er in de Waterwijk “een herkenbaar beeld” was ontstaan (Musch, 2004). Dit lijkt zuinig, maar in welstandsjargon is dit een positieve beoordeling. De Welstandscommissie vond ook dat het vergunningsvrij bijbouwen meer effect had op de ruimtelijke kwaliteit dan het ontbreken van welstandstoezicht. Tijdens de evaluatie was overigens alleen nog maar het begin van het vergunningsvrij aan- en bijbouwen te zien. In de Waterwijk gaat dit proces tot op de dag van vandaag verder.
Het principe van de bebouwingsenvelop blijkt gemakkelijk te hanteren. Zelfbouwers kunnen zich daardoor concentreren op hun eigen kavel en er is geen coördinatie met andere zelfbouwers nodig. Zo wordt de complexiteit van het zelf bouwen beperkt. Zelfbouwadviseurs en -coaches zijn niet nodig. Het ontbreken van een welstandstoets komt de voorspelbaarheid van het vergunningsproces ten goede. Bij de meest recente loting, op 22 april 2024, waren er 200 gegadigden voor 13 kavels. Samengevat is de Waterwijk een succesvolle woonwijk.
Variatie in vorm (Rotterdam3D)
Koudwatervrees
De betrokken beleidsmakers vreesden dat de zelfbouw een rommelig beeld zou opleveren. De oplossing was een sterke landschappelijke structuur te creëren: een structuur die belangrijker was dan de huizen en zo sterk dat het geheel niet rommelig zou worden. Om deze hoofdstructuur krachtiger aan te zetten, kozen de planners ervoor op strategische plekken grootschaligere projecten toe te voegen. Dit werden rijtjes projectmatig ontwikkelde twee- of drie-onder-één-kap woningen die direct aan het water liggen en clusters geheel in het water gesitueerde woningen. Daarnaast werden er appartementengebouwen tussen de vrije kavels gepland (maar overigens niet gebouwd). In de gepubliceerde teksten over de planvorming vinden we het bovenstaande overigens alleen in omfloerste termen terug (Palmbout Urban Landscapes, 2015; Steenhuis & Van Tilburg, 2010. Pas na een mondelinge toelichting van één van de destijds betrokken planners werd de reden voor het toevoegen van projectmatige bouw goed duidelijk. Hij gaf aan dat onwennigheid met zelfbouw, en zeker welstandsvrije zelfbouw, van invloed was geweest. De casus laat dus zien hoe het overwegen van zelfbouw gepaard kan gaan met koudwatervrees.
Projectmatig rijtje tussen de zelfbouwhuizen (foto: Hans Pruijt)
Door de halfslachtige aanpak als gevolg van koudwatervrees zijn er kansen gemist om de mogelijkheden van zelfbouw goed naar voren te laten komen. Zo werd de voor een nieuwbouwwijk op zich al ongekende diversiteit nog vermenigvuldigd door rijtjes uniforme woningen toe te voegen (Zahiri, 2014). Verder werden de zelfbouwhuizen, vanuit de stad gezien, grotendeels aan het oog onttrokken door de strategisch geplaatste, projectmatig ontwikkelde blokken. Minder mensen zullen zich daardoor een indruk van zelfbouw kunnen vormen.
Een hippe verkaveling
Bij politici en planners ontbrak een positieve beeldvorming, die de verdere adoptie van zelfbouw had kunnen bevorderen. De Waterwijk werd gezien als rommelig. Het lijkt er echter opdat deze indruk niet werd veroorzaakt door de zelfbouw, maar door de keuze in het stedenbouwkundige plan om een grote diversiteit aan te brengen in de verkaveling. Een uitvloeisel daarvan was het creëren van eilanden voor vier woningen, ontsloten via een centrale hof. Om voldoende tuin te hebben, moesten deze vier woningen dicht bij elkaar worden gezet. Dit aspect leidde tot kritiek van de voltallige Stadsdeelraad. Deelraadsleden vonden de verschillen in stijl sneu voor de bewoners, en besloten om voor de tweede fase welstandscriteria gericht op een uniforme kleur per eiland vast te leggen (de Gemeenteraad vernietigde dit besluit overigens). Onder ruimtelijke professionals bleek de Waterwijk weinig enthousiasme los te maken. Geograaf Henk Donkers en planoloog Niels Spierings (2011, p. 9) beschreven hun indrukken als volgt: “In de Rotterdamse Waterwijk staan de huizen met uiteenlopende stijl dicht op elkaar gepropt – een rommelig geheel”, “grote verscheidenheid, maar weinig eenheid en samenhang” en “een lage ruimtelijke kwaliteit”. Zij zijn overigens wel enthousiast over zelfbouwbuurten waarin de huizen tegen elkaar aan zijn gebouwd, dus mogelijk speelt gewenning een rol bij de waardering.
Eiland met vier woningen en centrale ontsluiting (foto: Hans Pruijt)
Carel Weeber was ook kritisch. Hij vond dat er voor te veel water was gekozen waardoor de tuinen te klein waren voor boomaanplant. Bewoners losten dit probleem echter op door illegaal wilgen op gemeentegrond te planten, en gebruiken elektrisch aangedreven bootjes als mobiel verlengstuk van hun terras. Het enige gehoorde verkaveling-gerelateerde bezwaar van de kant van bewoners betreft de op veel plaatsen ondiepe slootjes bij aan de straatkant gelegen huizen. Samengevat: ongelukkige stedenbouwkundige keuzen gingen ten koste van het imago van welstandsvrije zelfbouw.
Prikkelende, inventieve en fraaie architectuur
De gemeente zette in op prikkelende, inventieve en fraaie architectuur. Daarom organiseerde ze voorafgaand aan de verkoop van de eerste kavels een prijsvraag onder architecten en een tentoonstelling. Kavelkopers kregen een brochure met prijswinnende en genomineerde ontwerpen. Bij de gemeente bleek er verder ook een onuitgesproken verwachting te bestaan dat er huizen van minder dan de toegestane omvang gebouwd zouden worden. Men zag hierbij over het hoofd dat er veelal economisch verantwoorde huizen gebouwd zouden gaan worden: architectonisch niet te ambitieus en exact zo groot als toegestaan. Het gevolg was dat de beeldvorming over de zelfbouw in de Waterwijk gekleurd raakte door teleurstelling bij opinieleiders. Herman Meijer, die als wethouder verantwoordelijk was geweest voor de opzet van de Waterwijk, en de prijsvraag, merkte op: “Veel boerderettes. Catalogusgedoe. De mensen zijn het experiment niet aangegaan” (Meerhof, 2005).
Een exclusief woonmilieu
In het geval van de Waterwijk was een doelstelling om mensen met hoge inkomens aan te trekken door een “exclusief woonmilieu” te creëren (Palmbout Urban Landscapes, 2015). Conform het doel van exclusiviteit zette de gemeente de kavels duur in de markt. In het begin leek de verkoop vlot te gaan, maar dit was omdat er een stuwmeertje van geïnteresseerden bestond. Daarna kwam de klad erin, maar in 2007 meldde de gemeente de kavelprijzen niet te willen verlagen omdat de wijk exclusief moest blijven. In plaats daarvan koos men voor een stilzwijgende prijsverlaging door de kavelprijzen veel minder te verhogen dan de inflatie. Dit blijkt uit een vergelijking van twee qua omvang en ligging vergelijkbare kavels, één kavel aangeboden in 2007 en de andere in 2024. In 2007 was de prijs per m2 €596, en in 2024 was dit €648, een toename van 11,5%. De inflatie tussen 2007 en 2024 bedroeg 44,7%, dus gecorrigeerd voor de inflatie was er een prijsverlaging van meer dan 30%. Dit gegeven is extra opmerkelijk omdat in dezelfde periode de kavelprijzen in Nederland explodeerden (Bisschop, 2003). Door haar hand te overspelen veroorzaakte de gemeente een enorme vertraging. Het plan was dat het bouwen de periode van 2002 tot eind 2010 zou beslaan (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, 2006), maar zoals reeds vermeld is het medio 2024 nog steeds gaande.
Het is een kwestie van wennen
Zelfbouw van vrijstaande woningen blijkt een relatief ongecompliceerde manier voor burgers om een rol te nemen in de woningbouw. Beeldregie is niet nodig, angst voor de esthetische gevolgen van de vrijheid is niet reëel, het is hoogstens een kwestie van wennen. De ervaringen uit de Waterwijk leren dat vermenging met projectmatige ontwikkeling het beste achterwege kan worden gelaten. Op zich blijkt zelfbouw bestand tegen het toevoegen van andere ambities, zoals in dit geval een hippe verkaveling, prikkelende architectuur en een exclusief woonmilieu, maar uiteindelijk zal het toevoegen van andere ambities de adoptie van zelfbouw tegenwerken.
Hans Pruijt (hanspruijt.com) is onafhankelijk onderzoeker. Hij was tot voor kort als universitair docent werkzaam bij de Erasmus School of Social and Behavioral Sciences van de Erasmus Universiteit.
0 reacties