Mijn Rooilijn column met de titel ‘Small wins tegen hype en hysterie’ heeft – zoals ik al vermoedde –tot enige opschudding geleid. Ik zou het geen hysterie willen noemen, maar Friso de Zeeuw reageerde erop met een bijdrage aan ROMagazine onder de titel ‘‘Meervoudige gebiedsontwikkeling’ doen we al meer dan dertig jaar’, terwijl Guido Mertens daar weer kritisch op reageerde via de op LinkedIn verspreide tekst ‘De (terugkerende) discussie over een nieuw type gebiedsontwikkeling’. Kern van de vraag is of een transitie van gebiedsontwikkeling nodig is. Een transitie is een fundamentele verandering van zowel handelingswijzen, structuren als cultuur. Guido en ik zien daar goede aanleidingen voor en Friso niet. De discussie lijkt soms wel op een gesprek tussen doven, alsof we elkaars taal niet spreken. Ik denk dat daarin inderdaad een belangrijk deel van het probleem en daarmee ook van de oplossing ligt.
Friso betoogt dat gebiedsontwikkeling weldegelijk kan leiden tot meervoudige prestaties, waarbij tegelijkertijd korte en lange termijn economisch, sociale en ecologische waarde wordt gegenereerd binnen en buiten het gebied. Hij verwijst hierbij naar grootschalige gebiedsontwikkelingen uit het verleden, zoals Waalsprong en nog eerder Hart van de Heuvelrug, IJsseldelta en Weespersluis. Een transitie van gebiedsontwikkeling is volgens hem dus niet nodig om te komen tot zoiets als meervoudige gebiedsontwikkeling.
Ik neem meteen aan dat deze gebiedsontwikkelingen inderdaad meervoudige waarde hebben opgeleverd. Maar ik zie daarin nog geen aanleiding om niet te pleiten voor een fundamentele verandering van de aanpak van gebiedsontwikkeling. Belangrijke reden is dat we nu bijna een kwart eeuw verder onder een geheel ander gesternte werken. Weg is centrale regie en het ministerie van VROM, in plaats daarvan heerst decentralisatie. Weg zijn grootschalige subsidies in het ruimtelijke domein, in plaats daarvan heerst betaalplanologie. Weg zijn de PPS-constructies waarin publieke en private actoren konden verevenen, in plaats daarvan heerst kavelgebonden kostenverhaal. En dat terwijl op de korte termijn wensen en eisen vanuit milieu, natuur, waterhuishouding- en -kwaliteit, bodem, leveringszekerheid van energie en zorgfuncties en klimaatadaptatie alleen maar toenemen. En op de middellange termijn ons nog meer te wachten staat aan veranderingen vanuit de energie- en mobiliteitstransitie en de circulaire economie.
Kortom, met de huidige, uitgeklede aanpak van gebiedsontwikkeling is het lastig om meervoudige of wellicht zelfs maatschappelijke – gericht op het ruimtelijke èn sociale domein – prestaties te realiseren. Hiervoor is toch echt een meer fundamentele verandering van deze aanpak nodig. Ik zie hiervoor twee routes, die we al in mindere of meerdere mate aan het belopen zijn. Beide gaan over ketenintegratie.
Allereerst verticale ketenintegratie. Het gaat erom de barrières te slechten tussen de fasen of deelexploitaties van gebiedsontwikkeling, zijnde de grondexploitatie, de vastgoedontwikkeling en de vastgoedexploitatie. Deze zijn nu enkel gekoppeld door de residueel bepaalde inbrengwaarden van grond en opstallen en bijbehorende transacties. De inbrengwaarden bieden in de huidige aanpak te weinig mogelijkheden om kosten, maar ook opbrengsten van investeringen in meervoudige oplossingen mee te nemen in de calculatie. Denk bijvoorbeeld aan besparingen in een volgende fase. Het recent gepubliceerde essay over de bekostiging van investeringen en beheerkosten in de openbare ruimte bij de transformatie van het stedelijk gebied – geschreven in opdracht van de City Deal Openbare Ruimte – concludeert dat ‘nieuwe financiële constructies nodig zijn om de verschillende geldstromen, ook die uit de vastgoed- en gebiedsontwikkeling, te bundelen’. We kennen verticale ketenintegratie al in de vorm van de organische 2.0 gebiedsontwikkeling die ontstond als reactie op de crisis van 2008. Hierbij vervaagt de grens tussen vastgoedontwikkeling en -exploitatie door de inzet van tijdelijke vastgoedexploitaties voor placemaking en om de start van de vastgoedontwikkeling beter te kunnen afstemmen op de dynamische marktvraag.
Deze organische aanpak is – in termen van transitie – niet veel meer dan een verandering vanuit de niche gebleken en heeft slechts beperkt tot verandering van het regime van gebiedsontwikkeling geleid. In een artikel voor Real Estate Research Quarterly uit 2011 voorspelde ik dit al: ‘Hoewel een 2.0 aanpak kansen biedt om gebiedsontwikkelingen door de crisis heen te helpen, zien we niet hoe deze aanpak de ambities van integraliteit en duurzame kwaliteit kan realiseren. Deze vergen een aanpak die meer grootschalige ingrepen kan omvatten en weer kansen biedt op substantiële publiek-private samenwerkingen. Een dergelijke toekomstige aanpak noemen we gebiedsontwikkeling 3.0. […] Kenmerken zijn het verbreden van de ontwikkelingsopgave van vastgoed naar nevengeschikte waardeketens en een oriëntatie op de toekomstige beheer- en exploitatiefase’. Het gaat hier om horizontale ketenintegratie. De meervoudige prestaties van gebiedsontwikkeling vallen vooral buiten de traditionele vastgoedkolom. In de handreiking ‘Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’ uit 2012 voor het ministerie van I&M richtten we ons daarom op samenwerking met bedrijven uit de nuts-, infrastructuur- en technologiesector. Inmiddels worden deze samenwerkingen uitgebreid bepleit en verkend, waaronder in publicaties van het Watertorenberaad en het leerprogramma Koppelkansen Amsterdam. Ook een aantal van de oplossingsrichtingen uit het eerdergenoemde essay vragen om horizontale ketenintegratie. Het betreft het ontschotten in de gemeentebegroting, het maken van verbindingen met andere gemeentelijke inkomsten, het verbreden van het opdrachtgeverschap naar andere baathebbers, en het vormen van nieuwe investeringscoalities en financiering. Dergelijke veranderingen kunnen niet vanuit de niche worden bereikt. Regime-actoren, zoals gemeenten, vastgoedpartijen en nutsbedrijven, moeten hiervoor zelf aan de bak.
Met name horizontale ketenintegratie is lastig te realiseren. Dit heeft te maken met wet- en regelgeving die het in samenhang sturen op geldstromen over verschillende sectoren heen bemoeilijkt of zelf onmogelijk maakt. Nog belangrijker is het overbruggen van de verschillen tussen de instituties van de sectoren. Er zijn grote verschillen in werkwijzen, structuren en cultuur tussen de werelden van vastgoed, energie, mobiliteit, bodem en water, die samenwerking in de weg staan. Echter, het simpele gegeven dat al onze wensen nu niet in de beschikbare ruimte passen – of het nu gaat over grondgebruik op landelijk niveau of over de ruimte onder de straat – gaat ons helpen. We zullen de ruimtelijke inrichting fundamenteel anders moeten aanpakken. Of we willen of niet.
Vanuit dat besef wordt er aan de grootschalige gebiedsontwikkeling Almere Pampus gewerkt met een rekenmodel om in beeld te brengen wat water en bodem gestuurd ontwikkelen betekent voor het gebied en dit te onderbouwen met cijfermatige scenario’s. Er is gekozen voor Citymaker omdat het – in tegenstelling tot andere modellen – geen gebruikt maakt van geavanceerde 3D-visualisaties of van een parametrische reken-black box, maar vooral een vertaalmachine is die zorgt dat alle betrokken sectorale experts elkaar beter gaan begrijpen. Het rekenmodel laat aan de hand van vooraf bepaalde stedelijke milieus en in te voeren lokale parameters het laadvermogen van het gebied zien. Aanpassen van de invoerparameters leidt real time tot andere uitkomsten. Zo ontstaan aan tafel nieuwe inzichten. Bijvoorbeeld hoe het draaien aan de knoppen van groen per woning, het aandeel grondgebonden woningen en het type parkeeroplossing op elkaar inwerkt. Er ontstaat enthousiasme om kennis te delen en het model te verrijken. Zo worden de uitkomsten beter en wordt gebouwd aan een gezamenlijke taal over de expertises heen.
Het rekenmodel neemt het werk van ontwerpers niet over. Het helpt de ontwerper om veel sneller te werken omdat ze niet al tekenend de puzzel moeten leggen, maar een groot deel van het gepuzzel al gedaan is. Op deze manier is het beter mogelijk om meervoudige prestaties te leveren over de disciplinaire sectoren heen. Ook wordt inzichtelijk wie er ten behoeve van wat iets extra’s doet of iets laat. Het rekenmodel kan daarmee ook basis zijn voor nieuwe wijzen van investeren en financieren of bekostigen. Transparantie staat voorop. Omdat je met z’n allen aan de knoppen zit, is het iedereen duidelijk wat gevolgen van keuzes zijn. Willen we de aanpak van gebiedsontwikkeling fundamenteel veranderen en inregelen op het creëren van meervoudige prestaties, dan hebben we daarvoor een gemeenschappelijke taal nodig die ons in staat stelt de verschillen tussen de instituties van de sectoren te overbruggen. Bij Pampus werkt het rekenmodel als zo’n taal.
0 reacties