Kredietcrisis als kans voor vernieuwing en kwaliteit

1 oktober 2017

Stelling door Annemarie Maarse

Annemarie Maarse schreef in 2009 het artikel ‘Kredietcrisis en de vastgoedsector’, dit is daar een samenvatting van.

In 2008 sloeg de kredietcrisis toe waarbij de investeringen in vastgoed tot een halt kwamen. Rooilijn heeft zich als blad snel tot deze nieuwe realiteit aangepast en wijdde een Kenniskring met diverse sprekers aan de crisis en hoe het nu verder moet in de ruimtelijke ontwikkeling. Aanpasbaarheid van marktpartijen, maar ook overheden is nodig om bestaansrecht te behouden. Tegelijkertijd zijn
veranderingen nodig in de manier waarop plannen worden gemaakt: minder star en meer flexibel en van aanbodgericht naar vraaggericht met een betere aansluiting op de vraag van de eindgebruiker. Kortom: in 2009 werd de crisis tijdens de Kenniskring niet als bedreiging gezien, maar als een kans voor vernieuwing en meer kwaliteit.

Eerst een terugblik: hoe heeft het zover kunnen komen? De aanleiding van de sterke crisis is in eerste plaats het wegvallen van financiering voor vastgoedontwikkeling. Hierdoor wordt de waardebepaling van plannen in de pijpleiding onzeker. Rudy Stroink van het inmiddels failiette vastgoedbedrijf TCN licht tijdens de Kenniskring toe dat in de vastgoedsector een ‘spreadsheetrealiteit’ heerst die de waarde bepaalt. Met een goede spreadsheet kreeg je te gemakkelijk financiering en werd de waarde te eenvoudig bepaald. Risico’s werden wel benoemd maar niet goed begrepen. Ook Arjan Knibbe van vastgoedbelegger UBS ziet in dat risicomanagement onvoldoende is gebeurd. Daardoor is het ook een kredietcrisis geworden: de kredieten waren onvoldoende beoordeeld op kwaliteit. De banken die de financiering stopzetten zijn daardoor ook oorzaak van de kredietcrisis.

Een secundaire aanleiding is dat de vastgoedsector weinig innovatief is geweest. Daar was geen aanleiding voor door de continue geldstroom. Het resultaat is een aanbodgestuurde vastgoedsector die te weinig gebaseerd was op kwaliteit. Dit werd in het bijzonder zichtbaar in de kantorenmarkt waar de almaar beschikbare financiering tot een overaanbod heeft geleid. Doordat de crisis ook de woonconsument raakt is het gebrek aan kwaliteit zichtbaar geworden. Zo waren grondposities essentieel en niet het inhoudelijke verhaal bij het plan. Een goed georganiseerd proces was belangrijker dan de kwalitatieve output. Vroeger ging het om lange termijnen van jaren waarin een locatie in fases tot ontwikkeling kwam. In de crisis is het zaak nu te handelen en mogelijk maken wat kan. Daarbij is ook de nadruk op uitleglocaties verlegd naar de herstructureringsopgave in bestaande steden.

De crisis vraagt dus om meer fundamentele veranderingen in de vastgoedsector. Van aanbodgedreven naar vraaggericht. Van een publiekprivate procesaanpak naar samenwerking op basis van kwalitatieve meerwaarde. In die zin wordt tijdens de Kenniskring de crisis als kans gezien om te reflecteren en meer kwaliteit te bieden. Een randvoorwaarde om naar een kwalitatieve ontwikkelpraktijk te komen is het creëren van flexibiliteit in plannen, aldus Korthals Altes van de TU Delft. Hierdoor kunnen plannen zich makkelijker aanpassen aan de eindgebruiker.

De crisis als kans om de eindgebruiker centraal te stellen in een vraaggerichte markt. Samenwerking op basis van kwaliteit en zo een meerwaarde creëren. Herstructurering van bestaand stedelijk gebied waar onbenutte ruimte lang genegeerd is. Inmiddels is het 2017 en heeft het post-crisis tijdperk zich aangediend. Rooilijn vraagt zich nu af: is de praktijk van vastgoedontwikkeling wezenlijk veranderd, of schiet de vastgoedmarkt terug in het aanbodgedreven verleden? Kortom, is de crisis als kans benut?

Author profile
Annemarie is director Woningen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Annemarie was van 2007 tot 2011 hoofdredacteur bij Rooilijn. Nu is ze director Woningen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Author profile
Gijs is directeur van KuiperCompagnons B.V. en initiatiefnemer van VergezichtNL, een toekomstbeeld van Nederland.

Gijs is een teamspeler met een duidelijk initiërende rol die hij inzet bij alle projecten. Zijn kracht ligt in het verbinden van ruimtelijke concepten die morgen nodig zijn, maar met inachtneming van het lange termijn perspectief.
Met zijn integrale manier van werken verbindt hij het landschap met de stad en technische innovatie met duurzame esthetiek.

Gijs werkt bij KuiperCompagnons als creative director en hoofdontwerper aan diverse (complexe) projecten en initiatieven op het gebied van stedenbouw, landschap en architectuur.

www.kuipercompagnons.nl

Gijs van den Boomen reageert

Het wordt hollen na jaren stilstaan in de ruimtelijke ordening en de woningmarkt van Nederland. In de komende vijfentwintig jaar moet ruimte worden gevonden voor een miljoen extra huishoudens in vooral de Randstad. Gezien deze urgente en duurzame woningbehoefte lijkt de terugkomst van bouwen in de wei slechts een kwestie van tijd, tijd die weleens veel korter kan zijn dan gedacht. Tegelijkertijd zijn binnenstedelijk bouwen en transformatie onmisbaar bij de stedelijke renaissance die Nederland doormaakt.

Met dit vooruitzicht is het voor de bouwsector na een lange crisiswinter meteen weer volzomer. Zoals iedere landbouwer weet, is zo’n voorjaar, of liever het ontbreken ervan, slecht voor de uiteindelijke oogst. Het is in dit perspectief zaak om het hoofd koel te houden en overzicht te bewaken. Dit is niet eenvoudig bij het ontbreken van een krachtige centrale regie vanuit de Rijksoverheid. De kans is levensgroot dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gaan plaatsvinden zonder weloverwogen balans tussen woningbouwproductie en
landschappelijke kwaliteit.

Wanneer de stad dichter wordt bevolkt en in omvang toeneemt moet een nieuwe balans gevonden worden. De druk op het omliggende land en de openbare ruimte in de stad worden immers steeds groter: meer mensen, meer recreatie, meer energie, meer voedselproductie, meer mobiliteit en bovenal meer behoefte aan een betere kwaliteit van leven. Om te ontwikkelen voor de toekomstige vraag is het dus zaak om naast de versterking van de stad niet alleen in bakstenen en verbindingen, maar ook in gras, bomen, water, duurzame landbouw en energie te denken. De renaissance van de (Rand-)stad vraagt om een landschappelijk tegenwicht.

Wanneer de landschappelijke kwaliteit wordt vergeten zal de leefkwaliteit van de Randstad en Nederland als geheel worden uitgehold. We mogen ons gelukkig prijzen te leven in de mooiste, veiligste en best onderhouden stedelijke delta ter wereld. Om dat ook in de komende decennia zo te houden moet onze Dutch Delta Metropolis worden versterkt. Dit betekent niet zomaar veel bouwen, maar vooral bouwen met het oog op stedelijk leven in balans. Het hervinden van de maatschappelijke relevantie is voor ruimtemakers de belangrijkste verworvenheid van de crisis. Zonder gebalanceerde ruimtelijke ontwikkeling zou die maatschappelijke relevantie van de oplossingen die wij bieden zomaar weer verloren kunnen gaan.

De roep om een integrale visie op de ontwikkeling van ons land wordt steeds sterker. Belangrijke vraagstukken kunnen ook alleen op landelijk schaalniveau worden geadresseerd. Private partijen zullen samen met de overheid een weg moeten vinden om de roep om woon en leefkwaliteit die vanuit de crisis doorklinkt in de komende decennia veilig te stellen. Het slechtste wat kan gebeuren is de terugkeer van het gemeenschappelijk ‘dinosaurusbrein’ van ruimtelijke professionals dat direct en reflexmatig antwoordt op de eerste prikkel.

De grootste opgave zou nog wel eens kunnen zijn het betrekken van grote groepen mensen in onze maatschappij. Dit is nodig om meerderheden enthousiast te maken voor de oplossingen die we met elkaar kunnen en moeten bedenken. Als ons dat lukt als ruimtemakers zijn we pas echt maatschappelijk relevant.

Author profile
Annemarie is director Woningen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Annemarie was van 2007 tot 2011 hoofdredacteur bij Rooilijn. Nu is ze director Woningen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Author profile
Gijs is directeur van KuiperCompagnons B.V. en initiatiefnemer van VergezichtNL, een toekomstbeeld van Nederland.

Gijs is een teamspeler met een duidelijk initiërende rol die hij inzet bij alle projecten. Zijn kracht ligt in het verbinden van ruimtelijke concepten die morgen nodig zijn, maar met inachtneming van het lange termijn perspectief.
Met zijn integrale manier van werken verbindt hij het landschap met de stad en technische innovatie met duurzame esthetiek.

Gijs werkt bij KuiperCompagnons als creative director en hoofdontwerper aan diverse (complexe) projecten en initiatieven op het gebied van stedenbouw, landschap en architectuur.

www.kuipercompagnons.nl

Whatsapp

Reageer op deze stelling

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *