Annemarie Maarse schreef in 2009 het artikel ‘Kredietcrisis en de vastgoedsector’, dit is daar een samenvatting van.
In 2008 sloeg de kredietcrisis toe waarbij de investeringen in vastgoed tot een halt kwamen. Rooilijn heeft zich als blad snel tot deze nieuwe realiteit aangepast en wijdde een Kenniskring met diverse sprekers aan de crisis en hoe het nu verder moet in de ruimtelijke ontwikkeling. Aanpasbaarheid van marktpartijen, maar ook overheden is nodig om bestaansrecht te behouden. Tegelijkertijd zijn
veranderingen nodig in de manier waarop plannen worden gemaakt: minder star en meer flexibel en van aanbodgericht naar vraaggericht met een betere aansluiting op de vraag van de eindgebruiker. Kortom: in 2009 werd de crisis tijdens de Kenniskring niet als bedreiging gezien, maar als een kans voor vernieuwing en meer kwaliteit.
Eerst een terugblik: hoe heeft het zover kunnen komen? De aanleiding van de sterke crisis is in eerste plaats het wegvallen van financiering voor vastgoedontwikkeling. Hierdoor wordt de waardebepaling van plannen in de pijpleiding onzeker. Rudy Stroink van het inmiddels failiette vastgoedbedrijf TCN licht tijdens de Kenniskring toe dat in de vastgoedsector een ‘spreadsheetrealiteit’ heerst die de waarde bepaalt. Met een goede spreadsheet kreeg je te gemakkelijk financiering en werd de waarde te eenvoudig bepaald. Risico’s werden wel benoemd maar niet goed begrepen. Ook Arjan Knibbe van vastgoedbelegger UBS ziet in dat risicomanagement onvoldoende is gebeurd. Daardoor is het ook een kredietcrisis geworden: de kredieten waren onvoldoende beoordeeld op kwaliteit. De banken die de financiering stopzetten zijn daardoor ook oorzaak van de kredietcrisis.
Een secundaire aanleiding is dat de vastgoedsector weinig innovatief is geweest. Daar was geen aanleiding voor door de continue geldstroom. Het resultaat is een aanbodgestuurde vastgoedsector die te weinig gebaseerd was op kwaliteit. Dit werd in het bijzonder zichtbaar in de kantorenmarkt waar de almaar beschikbare financiering tot een overaanbod heeft geleid. Doordat de crisis ook de woonconsument raakt is het gebrek aan kwaliteit zichtbaar geworden. Zo waren grondposities essentieel en niet het inhoudelijke verhaal bij het plan. Een goed georganiseerd proces was belangrijker dan de kwalitatieve output. Vroeger ging het om lange termijnen van jaren waarin een locatie in fases tot ontwikkeling kwam. In de crisis is het zaak nu te handelen en mogelijk maken wat kan. Daarbij is ook de nadruk op uitleglocaties verlegd naar de herstructureringsopgave in bestaande steden.
De crisis vraagt dus om meer fundamentele veranderingen in de vastgoedsector. Van aanbodgedreven naar vraaggericht. Van een publiekprivate procesaanpak naar samenwerking op basis van kwalitatieve meerwaarde. In die zin wordt tijdens de Kenniskring de crisis als kans gezien om te reflecteren en meer kwaliteit te bieden. Een randvoorwaarde om naar een kwalitatieve ontwikkelpraktijk te komen is het creëren van flexibiliteit in plannen, aldus Korthals Altes van de TU Delft. Hierdoor kunnen plannen zich makkelijker aanpassen aan de eindgebruiker.
De crisis als kans om de eindgebruiker centraal te stellen in een vraaggerichte markt. Samenwerking op basis van kwaliteit en zo een meerwaarde creëren. Herstructurering van bestaand stedelijk gebied waar onbenutte ruimte lang genegeerd is. Inmiddels is het 2017 en heeft het post-crisis tijdperk zich aangediend. Rooilijn vraagt zich nu af: is de praktijk van vastgoedontwikkeling wezenlijk veranderd, of schiet de vastgoedmarkt terug in het aanbodgedreven verleden? Kortom, is de crisis als kans benut?
Annemarie was van 2007 tot 2011 hoofdredacteur bij Rooilijn. Nu is ze director Woningen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.
Gijs is een teamspeler met een duidelijk initiërende rol die hij inzet bij alle projecten. Zijn kracht ligt in het verbinden van ruimtelijke concepten die morgen nodig zijn, maar met inachtneming van het lange termijn perspectief.
Met zijn integrale manier van werken verbindt hij het landschap met de stad en technische innovatie met duurzame esthetiek.
Gijs werkt bij KuiperCompagnons als creative director en hoofdontwerper aan diverse (complexe) projecten en initiatieven op het gebied van stedenbouw, landschap en architectuur.
www.kuipercompagnons.nl
0 reacties