Huren wordt steeds onzekerder

Illustratie: Mas Hab

29 maart 2020

Zekerheid in wonen is belangrijk. Toch wordt huren in Nederland steeds precairder. De opeenvolgende invoeringen van telkens nieuwe tijdelijke contractvormen gaan snel, en culmineerden in 2016 in de invoering van het generieke tijdelijke contract voor twee jaar. De betaalbaarheid van het huren staat onder druk door aanhoudend stijgende huurverhogingen en aanvangshuren. De huurbescherming is in theorie nog steeds sterk, maar in de praktijk ontbreekt kennis van de regelgeving en handhaving. De kracht van de Nederlandse huursector was tot voor kort dat deze bijna evenveel zekerheid bood als de koopmarkt. De afgelopen jaren wordt deze kracht echter snel afgebroken.

Dit artikel gaat in op de vraag of huren in Nederland in de laatste twintig jaar onzekerder is geworden. Er zijn behoorlijk wat aanwijzingen voor zo’n trend, maar tot nu toe was er nog geen wetenschappelijk onderzoek naar. Omdat zekerheid in wonen belangrijk is voor het welzijn van mensen, en gezien de voortdurende hervormingen van de Nederlandse woningmarkt, is zulk onderzoek belangrijk. Het artikel is gebaseerd op het eerste onderzoek dat tracht dit hiaat in onze kennis te dichten (Huisman 2020), door te zoeken naar antwoorden op de vraag: in hoeverre wordt huren in Nederland minder zeker, of in andere woorden meer precair, en hoe manifesteert deze precarisatie zich? De veranderende morele connotaties bij het huren, de verruiming van de regels over tijdelijke verhuur en het gebrek aan handhaving van de regels blijken drie processen die ertoe bijdragen dat huren precairder wordt, en die in het artikel worden verkend.

Residualisatie van het huren

Vrijwel de hele twintigste eeuw lang huurde het merendeel van alle Nederlandse huishoudens. Pas vanaf 1998 waren er meer kopers dan huurders. Alle huurcontracten voor woonruimte waren wettelijk gezien vaste contracten. Alle aanvangshuren; de huurprijs bij aanvang van het contract, en alle jaarlijkse huurverhogingen werden door de overheid gereguleerd. Tegen het einde van de jaren tachtig werd de kwantitatieve woningnood opgelost verklaard en verschoof de focus van het woonbeleid naar de kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad (Ministerie van VROM 1989). In de praktijk betekende dit de intensivering van de promotie van het eigen-woningbezit (Mulder 2005) en de deregulering en residualisering van huurwoningen. De laatste term verwijst naar het proces waarbij gereguleerde huurwoningen steeds meer uitsluitend worden bewoond door de meest achtergestelde huishoudens (Van Kempen & Priemus 2002). Het realiseren van kwalitatief betere woningen werd in lijn met de tijdsgeest overgelaten aan de vrije markt. Gereguleerde huurwoningen zouden alleen bestemd moeten zijn voor de kleine groep mensen die zichzelf niet op de vrije markt konden redden (Ministerie van VROM 1989). Bijgevolg werd vanaf 1989 de regulering van zowel de aanvangshuren als de jaarlijkse huurverhogingen geschrapt voor woningen boven een bepaalde drempel in het Woningwaarderingsstelsel; de liberalisatiegrens.

Dit Woningwaarderingsstelsel, of in de volksmond ook wel het puntensysteem, wordt gebruikt om de grootte en voorzieningen van een woning te vertalen in de huurprijs. Sinds eind jaren negentig is de waarde van punten in euro gestaag naar boven bijgesteld om de liberalisering van de nog resterende voorraad aan gereguleerde huurwoningen te bespoedigen. Door hoge jaarlijkse huurstijgingen toe te staan, de meeste jaren ruim boven inflatie (Ministerie van BZK 2014) en scherpe stijgingen van de aanvangshuren, daalde het aantal woningen met een huur die toegankelijk is voor diegenen die in aanmerking komen voor huurtoeslag sterk. Tegelijkertijd is het aantal gereguleerde woningen met een hoge huur sterk toegenomen en die met niet-gereguleerde huurprijzen zijn tussen 2009 en 2015 verdubbeld. Hierdoor is huren steeds duurder geworden; in termen van woonuitgaven als percentage van het huishoudinkomen is het gemiddelde gestegen van 28% in 1990 tot 39% in 2015 voor hurende huishoudens (CBS 2020c,d).

Het Nederlandse woonbeleid van de afgelopen decennia is gericht geweest op het stimuleren van het eigen-woningbezit en de liberalisatie van huurwoningen. Veel huurwoningen zijn omgezet in koopwoningen. De prijzen van zowel huur- als koopwoningen zijn bij voortduring gestegen, ook die van gereguleerde huurwoningen. Sinds het debacle na de verzelfstandiging van de woningcorporaties, dienen zij zich op hun nieuw geformuleerde kerntaak te richten: mensen die zichzelf niet op de vrije markt kunnen redden voorzien van betaalbare woonruimte. Dit beleid leidt tot residualisatie van het huren. Gedurende de gehele twintigste eeuw woonden de meeste Nederlanders hun hele leven in een betaalbare huurwoning met een vast contract. Nu verwordt huren langzaam tot enerzijds een overgangswoonvorm voor jonge mensen die nog niet genoeg verdienen om een huis te kopen, en anderzijds een restvorm voor kwetsbare mensen die zichzelf niet kunnen redden.

Illustratie: Mas Hab

Gebrek aan handhaving

Een andere factor die bijdraagt aan de precarisatie van het huren in Nederland is het structurele gebrek aan handhaving van de bestaande regelgeving (Huisman 2019). De belangrijkste onderdelen van de Nederlandse huurbescherming zijn, voor gereguleerde huurwoningen, het begrenzen van de hoogte van de huur bij aanvang van het contract en begrenzing van de jaarlijkse huurverhogingen. Daarnaast hebben verhuurders in alle gevallen de verplichting woonruimtes goed te onderhouden en zijn de juridische mogelijkheden voor het opzeggen van de huur door de verhuurder beperkt. Alleen wanneer de huurder de huur niet betaalt of zich anders niet als een goed huurder gedraagt, bijvoorbeeld door het veroorzaken van ernstige overlast, mag het contract worden opgezegd.

In principe lijken Nederlandse huurders zo goed beschermd. Het leeuwendeel van de regels werkt echter niet in de praktijk, ook omdat zowel huurders als verhuurders meestal helemaal niet van de regels op de hoogte zijn. Vaak wordt bijvoorbeeld aangenomen dat de huurbescherming alleen van toepassing is op sociale huurwoningen. Maar het overgrote deel van de Nederlandse huurwoningen, ook die in bezit van particuliere verhuurders, is niet geliberaliseerd. De regels voor gereguleerde huurwoningen gelden dan gewoon. Voor verhuurders staan echter geen sancties op het vragen van een hogere huur dan wettelijk is toegestaan, of op de huur verhogen met een te hoog percentage. In het ergste geval wordt de huur verlaagd tot het wettelijk toegestane maximum, maar niet met terugwerkende kracht. Het vragen van een te hoge huur wordt juist beloond: huurders kunnen slechts zes maanden na het afsluiten van het contract de juistheid laten toetsen, anders zitten zij eraan vast.

Ook de regels voor het onderhoud zijn slecht bekend en worden niet gehandhaafd. Meer dan 18% van de huishoudens die huurt beoordeelt de woning als slecht onderhouden, tegen minder dan 4% van de kopers (Ministerie van BZK & CBS 2016). Bijna de helft van de Nederlandse huurders is niet op de hoogte van de functie van de Huurcommissie. Dit is de instantie waar huurders terecht kunnen als ze er met hun verhuurder niet uitkomen, bijvoorbeeld bij achterstallig onderhoud. Tweederde van de huurders die kampt met een slecht onderhouden woning en die weten wat de functie van de Huurcommissie is, geeft aan dat ze daar toch geen procedure zullen starten. Een aantal van hen geeft aan dat ze verwachten dat zo’n procedure geen zin heeft. Uit de jaarverslagen van de Huurcommissie blijkt dit te kloppen. Zelfs wanneer huurders in het gelijk worden gesteld en de huur tijdelijk verlaagd wordt, voert de verhuurder in het merendeel van de gevallen niet de benodigde reparaties uit. In de politieke discussie over het woonbeleid wordt echter aangenomen of gesteld dat de regels voor het huren wel degelijk werken. Het niet handhaven van regels functioneert als een op zichzelf staand beleidsmechanisme, als een manier om de doelstellingen van de overheid te waarborgen en over te brengen op een meer subtiele manier dan expliciete machtsuitoefening van bovenaf. Op die manier vormt het niet-handhaven van de regels een van de voornaamste mechanismes die ervoor zorgen dat huren in Nederland onzekerder wordt.

Opkomst tijdelijke huur

De Leegstandswet van 1985 stond slechts drie uitzonderingen op het vaste huurcontract toe: tijdelijke verhuur bij renovatie of sloop van huurwoningen, van net opgeleverde nieuwbouwwoningen en van te-koop-staande koopwoningen. Het ging steeds om situaties die maar kort zouden duren, en waarbij het alternatief leegstand was. Door kortdurende tijdelijke verhuur zouden verhuurders nog wat inkomsten kunnen genereren, zou optimaal gebruik kunnen worden gemaakt van schaarse woonruime, en zou de buurt erop vooruitgaan vanwege de bewoning. Hierbij golden strikte voorwaarden: de verhuurder moest een vergunning aanvragen die maar een jaar geldig was, en de normale huurprijswetgeving omtrent de hoogte van de huur was van kracht. Van deze uitzonderingen werd tot het einde van de jaren negentig vrijwel geen gebruik gemaakt. Vanaf dat moment komen tijdelijke huurcontracten langzaam op.

Een van de eerste vormen waren tijdelijke contracten voor studenten. Vanwege het tekort aan studentenwoningen voerde de Delftse studentenhuisvester Duwo in 1997 het zogeheten campuscontract in. Hierbij liep het huurcontract automatisch af zes maanden na het voltooien of beëindigen van de studie. Het campuscontract was wettelijk niet toegestaan, maar na een lobby werd de wet aangepast en werden de door Duwo geïntroduceerde contracten gelegaliseerd. Weldra volgden verhuurders in andere steden. Tegenwoordig worden vrijwel alle Nederlandse studentenwoningen verhuurd met een campuscontract.

Rond dezelfde tijd kwam antikraak op. Hierbij wordt leegstaand onroerend goed voor een relatief laag bedrag verhuurd, waarbij de huurbescherming wordt omzeild. De huurders kunnen op ieder moment de huur op worden gezegd, en het ontbreekt hen ook aan andere basale woonrechten (bijvoorbeeld het recht op privacy, wat verstoord wordt door onaangekondigde woninginspecties, zie Heijkamp & Borstnik 2016). Oorspronkelijk waren deze contracten bedoeld om leegstaande panden te laten bewonen als bescherming tegen kraken. Het omzeilen van de huurwetgeving werd door de vingers gezien. Terwijl kraken vanwege criminalisatie en vanaf 2010 door het kraakverbod steeds marginaler werd, nam antikraak een steeds grotere vlucht. Verhuurders realiseerden zich dat het onder de noemer antikraak makkelijk was de strenge regels voor tijdelijke verhuur te omzeilen.

Ook werden vanwege de grootschalige stedelijke vernieuwing die begon aan het einde van de jaren negentig, steeds meer woningen tijdelijk verhuurd in afwachting van sloop en renovatie. Bewoning werd gezien als bevorderlijk voor de leefbaarheid van de buurt. Woningcorporaties begonnen echter vaak al jaren voor de daadwerkelijke start van de werkzaamheden met de tijdelijke verhuur, en projecten liepen vaak jaren vertraging op. Dit werd vanaf 2007 nog verergerd door de impact van de wereldwijde financiële crisis. Hierdoor was de tijdelijke verhuur niet altijd meer een aanvulling op de reguliere verhuur: het ging niet om woningen die anders korte tijd leeg zouden staan en vanwege de tijdelijke huur nu toch bewoond werden. Het ging nu soms om vervanging van reguliere huur door tijdelijke verhuur. Waar nog jaren een gewone huurder had kunnen wonen, woonde nu een tijdelijke huurder. De uitbreiding van de wettelijke termijn voor tijdelijk verhuur bij sloop en renovatie illustreert dit. Voor 2005 was de maximaal toegestane periode voor tijdelijke verhuur bij sloop en renovatie 3 jaar, daarna werd deze verlengd tot 5 jaar en vanaf 2012 tot 7 jaar.

Een laatste wijze waarop tijdelijke huurcontracten hun intrede deden was via de tijdelijke verhuur van te-koop-staande koopwoningen. Deze mogelijkheid bestond al sinds de Leegstandswet van 1985, maar vanwege de goed lopende woningmarkt maakten particuliere woningbezitters hier tot dan toe geen gebruik van. Vanwege de financiële crisis werd dit probleem vanaf 2007 urgent. Eigen-huisbezitters die al een nieuwe koopwoning hadden gekocht terwijl ze de vorige nog niet verkocht hadden, hadden moeite met het betalen van de dubbele hypotheeklasten. De vereniging Eigen Huis lobbyde succesvol voor het verwijderen van de huurprijsbescherming en andere belemmeringen voor dit soort tijdelijke verhuur.

Illustratie: Mas Hab

Kantelpunt

Vanaf het einde van de jaren negentig tot ongeveer 2013 werden de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur steeds verruimd, en nam tijdelijke huur toe. Toch werd huren met een tijdelijk contract gezien als een marginaal fenomeen, wat niet veel huurders betrof. Dit kwam onder andere omdat tijdelijke huur nooit als verschijnsel op zich werd gezien. Er werd nog steeds uitgegaan van tijdelijke verhuur als kortdurende oplossing voor specifieke problemen zoals de leefbaarheid van buurten tijdens stedelijke vernieuwing of de dubbele hypotheeklasten van woningbezitters. Tijdelijk verhuur werd gezien als getalsmatig aanvullend op normale huurcontracten. Het was een manier om optimaal gebruik te maken van de bestaande voorraad, omdat woningen die anders leeg zouden staan nu toch bewoond zouden worden. Bovendien werden tijdelijke huurcontracten beschouwd als slechts een korte, voorbijgaande en dus onbeduidende fase in het leven van voornamelijk jonge mensen. De invloed van de optelsom van alle nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur werd over het hoofd gezien. Ten slotte zijn methodologische problemen met het meten van tijdelijke huur, zoals de onzichtbaarheid van dergelijke vormen van huur in officiële databases en lage responspercentages in enquêtes onder mensen met tijdelijke huurcontracten.

Maar in 2013 was tijdelijke huur door het toenemende toegestane gebruik in verschillende situaties dusdanig genormaliseerd, dat zich een kantelpunt voordeed. Vanaf dat moment werd tijdelijke verhuur niet langer gezien als een specifieke oplossing voor specifieke problemen, waarbij voornamelijk kortdurende leegstand overbrugd werd. Tijdelijke verhuur werd nu gezien als doel op zich, als een vernieuwende woonvorm om de manier waarop de schaarse voorraad aan betaalbare woningen werd verdeeld anders aan te pakken (Huisman 2016). Het kantelpunt werd zichtbaar toen, na een experiment met 5-jaarscontracten voor jongeren naar analogie van campuscontracten voor studenten, de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot in juli 2013 een lobby begon voor de wettelijke invoering van generieke tijdelijke huurcontracten.

“Het idee voor de vijfjarencontracten bouwt voort op de flexibilisering in de huursector door de introductie van de campus- en jongerencontracten. De minister heeft in januari 2012 verdere flexibilisering mogelijk gemaakt voor te-koop-staande woningen; ook de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet zijn al verruimd. Wij stellen nu de volgende stap voor, namelijk een simpel, eenvoudig en generiek toepasbaar middel: het 5-jarencontract” (De Langen & Anderiesen 2013)

Stadgenoots lobbywerk, waaronder interessant genoeg een Rooilijn themanummer over de jonge stedeling (2013), was succesvol. De ChristenUnie, die gevoelig bleek voor Stadgenoots argument dat starters op de woningmarkt niet aan de bak kwamen vanwege het verdeelmechanisme, diende een wetsvoorstel voor jongerencontracten in. Het Nederlandse parlement besloot om de mogelijkheden voor legaal gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten verder uit te breiden. In juli 2016 werd de Wet Doorstroming Woningmarkt aangenomen, die de uitzonderlijke status verwijderde van tijdelijke huurcontracten en deze vaststelde als een normale vorm van huur. Hierdoor kunnen woningcorporaties nu 5-jaarscontracten afsluiten met verschillende doelgroepen, zoals studenten, jongeren, promovendi, grote gezinnen, gehandicapten en ouderen. Daarnaast werd een generiek huurcontract ingevoerd met een maximale duur van twee jaar. De verhuurder kan zo’n tijdelijk contract met dezelfde huurder niet verlengen, maar alleen na afloop van het contract omzetten in een vast contract. Maar de verhuurder mag wel een nieuw tijdelijk contract aangaan met een nieuwe huurder. Voor woningcorporaties zijn beperkingen aan het gebruik van deze 2-jaarscontracten. Zij mogen alleen verhuren aan mensen die tijdelijk in Nederland wonen of studeren, of mensen met een maatschappelijke zorgvraag.

Het doel van deze verruiming wordt benoemd als het vergroten van het aanbod van woningen, evenals de beschikbaarheid van woningen voor specifieke doelgroepen. Ook wordt verondersteld dat tijdelijke huurcontracten de financiële risico’s voor potentiële verhuurders verminderen, waardoor het waarschijnlijker is dat zij hun onroerend goed zullen verhuren. Deze wet kan het aanzien van de Nederlandse woningmarkt aanzienlijk veranderen. De normalisatie van tijdelijke huurcontracten zou de toch al snelle residualisering van huren aanzienlijk kunnen versnellen en het eigen-woningbezit kunnen stimuleren als het enige middel om te ontsnappen aan onzekerheid. In ieder geval heeft sinds de invoering van de wet een Amsterdamse woningcorporatie besloten volledig over te schakelen naar het gebruik van tijdelijke contracten (De Key 2015), en een persbericht suggereert een sterke toename van het gebruik ervan (Damen & Bontjes 2017).

Voorland Engeland?

Het is in deze context relevant om te kijken naar Engeland, omdat een soortgelijke ontwikkeling zich daar heeft voorgedaan. Is Engeland ons voorland? In Groot-Brittannië zijn tijdelijke huurcontracten eerder ingevoerd dan in Nederland. Ook daar waren huurcontracten tot het einde van de zeventig altijd vast. Tussen 1979 en 1996 is met drie op elkaar volgende hervormingen in Groot-Brittannië het vaste huurcontract afgeschaft. Huren in Engeland lijkt inmiddels meer op anti-kraak dan op huren zoals we dat nu kennen in Nederland. Het standaard Britse huurcontract is voor zes maanden. Daarna is het contract ieder moment opzegbaar voor de verhuurder, zonder dat hij daar een reden voor hoeft te geven (de zogenaamde ‘no-fault eviction’), met een opzegtermijn van twee maanden. Engelse huurders mogen over het algemeen hun woning niet schilderen of behangen, en schroeven in de muur is ook niet toegestaan. Meubels worden meestal verplicht mee verhuurd. Engelse woonwebsites geven advies over hoe je je woning binnen deze beperkingen nog een leuk aanzicht kan geven, bijvoorbeeld door behang op spaanplaat te plakken en de platen voor je muur te zetten (Bullivant, 2013). Huren in Groot-Brittannië zijn grotendeels niet gereguleerd, net zomin als jaarlijkse huurverhogingen. Omdat huren daardoor ook veel duurder is dan in Nederland, is het onpopulair. De meeste mensen streven ernaar om een woning te kopen, maar dat is inmiddels voor velen onbetaalbaar geworden.

Maar hoeveel tijdelijke huurcontracten zijn er eigenlijk precies in Nederland, en wie hebben er zulke contracten? Helaas is dit niet bekend. Nergens wordt bijgehouden hoe vaak ze voorkomen. De WIA-dataset (Wonen in Amsterdam), is een van de zeldzame bronnen over tijdelijke huur. De data is gebaseerd is op een enquête die iedere twee jaar wordt gehouden onder een steekproef van Amsterdamse huishoudens door de gemeente en de lokale woningcorporaties. Uit analyse van de data (Huisman & Mulder te verschijnen) blijkt dat de meerderheid van de Amsterdammers tussen 18 en 23 jaar in 2015 een tijdelijk huurcontract had. Uit statistische analyse (multinomiale logistische regressie) blijkt onder meer dat naast studenten, mensen met een Westerse migratieachtergrond en mensen die moesten verhuizen omdat hun vorige woning te duur was of omdat hun huurcontract werd opgezegd, een grotere kans op een tijdelijk huurcontract hebben.

Illustratie: Mas Hab

Precarisatie in drie processen

Terugkerend naar de vraag die aan het begin van dit artikel is gesteld, kunnen we stellen dat huren in Nederland in belangrijke mate precairder wordt. De opeenvolgende invoering van telkens nieuwe tijdelijke contractvormen gaat zeer snel, evenals de aanhoudend stijgende huurverhogingen en de stijgingen van de aanvangshuren. Empirisch onderzoek toont aan dat de meerderheid van de jonge volwassenen in Amsterdam een tijdelijk huurcontract heeft, in plaats van een permanent contract of eigenaar is van een woning. Regels voor de huurbescherming, huurprijzen en het onderhoud zijn in theorie nog steeds sterk, maar in de praktijk komt kennis van de regelgeving vrijwel niet voor en de handhaving is zo zwak dat de regels grotendeels betekenisloos zijn geworden. Sinds 2013 is er zelfs sprake van een expliciet ideologisch vertoog, waarin tijdelijke huurcontracten worden verdedigd als aanjager van een structurele hervorming van de huizenmarkt.

Dit proces van toenemende precariteit van de Nederlandse huursector, oftewel precarisatie, manifesteert zich tegelijkertijd door drie processen. Het gaat om de verruiming van de wettelijke mogelijkheden, het gebrek aan handhaving van de regels en de discursieve verschuiving wat betreft het huren. Het meest concrete en makkelijk te herkennen proces is dat van de voortdurende wettelijke verruiming van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. In de afgelopen decennia leidde het veelvuldig gebruik van tijdelijke huurcontracten als een technisch beleidsinstrument voor het oplossen van verschillende problemen op de woningmarkt, tot steeds meer uitzonderingen op de norm van het vaste huurcontract. Dit leidde tot een stroomversnelling, waardoor in 2016 het tijdelijke huurcontract voor twee jaar werd ingevoerd, waar nauwelijks beperkende voorwaarden aan verbonden zijn. Dit vormde de eerste generieke afwijking van de norm van het vaste huurcontract in de moderne Nederlandse geschiedenis.

Dit proces van de wettelijke verruiming is makkelijker te observeren dan het tweede proces, dat van het niet handhaven van regels. Hierbij gaat het erom dat de dagelijkse realiteit van het huren in Nederland niet overeenkomt met hoe beleidsmakers en politici aannemen/stellen dat deze eruitziet. Alhoewel de Nederlandse huurbescherming in theorie nog vrij sterk zou moeten zijn, wordt deze op zeer grote schaal niet nageleefd. Veel huurders en verhuurders zijn in het geheel niet op de hoogte van de regels. Tegelijkertijd wordt het idee dat huurders in Nederland uitstekend of misschien zelfs te veel beschermd worden in stand gehouden. Deze paradoxale situatie leidt ertoe dat huurders zelf verantwoordelijk worden gehouden voor het veilig stellen van hun huurrechten, wat in de praktijk zeer moeilijk tot onmogelijk blijkt te zijn. Dit draagt sterk bij aan het onzekerder worden van het huren en bedreigt de bestaanszekerheid.

Het derde proces van precarisatie is de openlijke discursieve verschuiving die zich in de afgelopen decennia heeft voorgedaan. De publieke opinie heeft zich steeds meer tegen het huren gekeerd. De morele connotatie van het huren is veranderd. Na decennia van stimuleren van het eigenwoningbezit, en het benadrukken dat ‘woningcorporaties zich weer zouden moeten gaan toeleggen op hun kerntaak’, wordt huren in toenemende mate gezien als iets negatiefs. Huren wordt neergezet als iets waar je maar kort mee te maken zou moeten hebben, als een tussenstap op weg naar het kopen van een huis. Alleen mensen die arm zijn, of op een andere manier tot een ‘probleemgroep’ behoren zouden nog langdurig moeten huren. Een sociale huurwoning verwordt zo tot een soort uitkering. De drie verschillende processen beïnvloeden en versterken elkaar: de wettelijke verruimingen leiden tot verandering in de praktische realiteit en het vertoog rondom huren, terwijl dat laatste op zijn beurt weer de wettelijke verruiming kan aanjagen.

Illustratie: Mas Hab

Stille verschuiving

Meer onderzoek naar het onzekerder worden van het huren in Nederland is dringend nodig, zowel op wetenschappelijk gebied als op beleidsniveau. Op dit moment wordt bijvoorbeeld nergens bijgehouden hoeveel tijdelijke huurcontracten er in Nederland zijn. De verruimingen van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur volgen elkaar zo snel op, dat het niet mogelijk is dat de wetswijzigingen gebaseerd zijn op enige grondige evaluatie. De kracht van de Nederlandse huursector was tot voor kort dat deze bijna evenveel bestaanszekerheid bood als de koopmarkt. De afgelopen jaren wordt deze kracht echter snel afgebroken- en het zal niet makkelijk zijn om dit weer terug te draaien wanneer het eenmaal te laat is.

De illustraties zijn gemaakt door Mas Hab. Mas Hab is een Amsterdamse striptekenaar en illustrator.

Author profile
Carla promoveerde aan de Rijksuniversiteit Groningen en is nu postdoctoraal onderzoeker aan de TU Delft en eindredacteur van Rooilijn.

c.j.huisman@tudelft.nl

Literatuur

Bullivant, H. (2013)Rental sweet rental: how to decorate your rented home’, The Guardian, 12 juni,

CBS (2020a) Woonuitgaven

CBS (2020b) Woonlasten huishoudens; kenmerken huishouden, woning, 2009-2015

Damen, T. & A. Bontjes (2017)Wet geeft huisjesmelker de vrije hand voor snelle huurstijging’, Het Parool, dinsdag 30 mei,

De Key (2015) Ruimte voor beweging, De Key, Amsterdam

De Langen, M. & G. Anderiesen (2013) Het 5-jarencontract voor dynamiek op de woningmarkt, Stadgenoot, Amsterdam

Heijkamp, A., & Borstnik, J. (2016) Alles flex [Documentaire], Zaaigrond Producties, Nijmegen, http://www.thefutureofwork.eu

Huisman, C. J. (2016) ‘Temporary Tenancies in the Netherlands: From Pragmatic policy Instrument to Structural Housing Market Reform’, International Journal of Housing Policy, jg. 16, nr. 3, p. 409-422

Huisman, C. J. (2019) ‘Non-enforcement as a technique of governance – The case of rental housing in the Netherlands’, European Journal of Cultural and Political Sociology, jg. 6, nr. 2, p. 172-200

Huisman, C.J. (2020) Insecure Tenure- The Precarisation of the Dutch Rental Housing market, Proefschrift, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen

Huisman C.J. & C.H. Mulder (te verschijnen) ‘Insecure tenure in Amsterdam: who rents with a temporary lease, and why?’

Hulse, K., V. Milligan & H. Easthope (2011) Secure occupancy in rental housing: Conceptual foundations and comparative perspectives, Australian Housing and Urban Research Institute, Melbourne

Van Kempen, R. & H. Priemus (2002) ‘Revolution in Social Housing in the Netherlands: Possible Effects of New Housing Policies’, Urban Studies, jg. 39, nr. 2, p. 237-253

Ministerie van BZK (2014) Huurverhogingen 1980-2014

Ministerie van BZK (2019) Ruimte voor wonen- De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Dashboard bij figuur 2.8, 2 of 3

Ministerie van BZK & CBS (2016) Woon, www.woononderzoek.nl

Ministerie van VROM (1989) Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, Den Haag

Mulder, C.H. (2005) ‘Home ownership and social inequality in the Netherlands’, K.Kurz & H-P. Blossfeld (red.), Home Ownership and Social Inequality In a Comparative Perspective, p. 114-140

Rooilijn (2013) Themanummer De Jonge Stedeling, jg. 46, nr. 6

Author profile
Carla promoveerde aan de Rijksuniversiteit Groningen en is nu postdoctoraal onderzoeker aan de TU Delft en eindredacteur van Rooilijn.

c.j.huisman@tudelft.nl

Whatsapp

Reageer op dit artikel

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *