Cody Hochstenbach is als stadsgeograaf verbonden aan de Faculteit Maatschappij- en Gedragswetenschappen van de Universiteit van Amsterdam. In 2017 promoveerde hij daar cum laude op het proefschrift Inequality in the gentrifying European city. In 2019 ontving hij een prestigieuze NWO Veni-beurs voor onderzoek naar woningmarktbeleggers. Hochstenbach is een talentvol en bovenal gedreven onderzoeker. Die gedrevenheid is heel persoonlijk, zoals overduidelijk blijkt uit zijn boek Uitgewoond dat in februari 2022 verscheen.
Hochstenbach is in korte tijd een prominente stem geworden in het Nederlandse woondebat. In dit boek zet Hochstenbach zijn argumenten voor een radicale verbouwing van de Nederlandse volkshuisvesting nog een keer op een rij. Die argumenten zijn niet nieuw voor wie het woondebat de afgelopen jaren gevolgd heeft. De aanpak van Hochstenbach in Uitgewoond is dat wel. Door zijn boek te beginnen met de periode van dakloosheid van zijn vader grijpt Hochstenbach de lezer meteen bij de lurven. Dit is niet zomaar een betoog tegen een anoniem systeem maar een pleidooi voor wonen als basisrecht van mensen van vlees en bloed.
Uitgewoond is een moedig boek. Hochstenbach schrijft dat hij zich jarenlang schaamde voor de dakloosheid van zijn vader omdat hij meeging in de heersende gedachte dat het toch grotendeels zijn eigen schuld was. Pas veel later besefte hij dat die individuele schuldvraag een ‘mythe’ was. Volgens Hochstenbach zijn het niet de dakloze mensen die zich moeten schamen, maar de politiek verantwoordelijken. Hochstenbach vindt dakloosheid een geval van “structureel politiek geweld” (p.38).
Dakloosheid is volgens Hochstenbach de meest ellendige uitwas van een woonsysteem dat niet levert waar mensen recht op hebben: betaalbaar wonen voor iedereen. De toenemende dakloosheid in Nederland is slechts het topje van de ijsberg van een falend woonsysteem. Hochstenbach spreekt overigens liever over dakloosheid als top van de “Piramide van Uitgewoonden” (p. 310). Een ijsberg is een natuurfenomeen. De wooncrisis is mensenwerk, net als die piramide. De boosheid en verontwaardiging spat van de pagina’s af.
De volkshuisvesting zit volgens Cody Hochstenbach vol met mythes. Mythes die hij in zijn boek stuk voor stuk met vuur bestrijdt. Hij ontleedt elf mythen. Beginnend bij de mythe die heel dicht bij hem staat, namelijk dat het je eigen schuld is als je op straat belandt. Nederland is volgens Hochstenbach een meritocratisch land dat drijft op de aanname dat het goed komt als jij je best maar doet. Maar ook keihard de omgekeerde redenering hanteert: als het niet goed komt, heb jij je best niet gedaan. Dit maakt dakloosheid een eenzame ervaring aldus Hochstenbach. Naast ‘dakloosheid’ vraagt Hochstenbach ook aandacht voor de veel minder zichtbare ‘thuisloosheid’. Thuisloze mensen slapen niet onder de brug, maar bijvoorbeeld bij iemand op de bank, huren onzeker, peperduur of allebei. Een steeds grotere groep huishoudens leeft in onzekerheid door tijdelijke huurcontracten, zonder uitzicht op een stabiel thuis.
Hochstenbach eindigt zijn boek met een frontale aanval op de mythe dat er geen fundamenteel alternatief is voor de huidige wooncrisis. Hij richt daarbij zijn pijlen op de dominante woonpolitiek die zich volgens hem laat leiden door een heilig geloof in woningbezit. Hij neemt het politici kwalijk dat zij het huidige woonsysteem zo hebben gemaakt dat het recht op wonen niet voor iedereen haalbaar is. Hochstenbach roept op tot een nieuwe woonpolitiek en stelt dat het recht op wonen een sociale eis is die in de politieke arena, door actie op straat en desnoods in de rechtszaal moet worden afgedwongen. Hochstenbach vindt dat de wooncrisis niet samenhangt met de complexiteit van het woonsysteem maar doodsimpel de uitwerking is van een politieke keuze. Wie die conclusie deelt zal Uitgewoond met genoegen lezen. Het is de vraag of zijn analyse klopt. In Frankrijk bestaat al sinds 2007 een wet die het recht op wonen afdwingt: de DALO-wet (Droit au Logement Opposable). Die wet heeft vele tienduizenden aan een woning geholpen, maar diegenen die van de wet gebruik maakten vaak ook gestigmatiseerd als arme, weinig zelfredzame, sloebers. De wooncrisis is er in Frankrijk niet door opgelost. Bij een chronisch gebrek aan betaalbare woningen blijkt een wettelijk recht op wonen een druppel op de gloeiende plaat.
Woningen worden in Nederland niet door politici of overheden gebouwd. Zelfs niet door woningcorporaties, die vooral als opdrachtgevers optreden en steeds vaker als afnemer van turn-key door ontwikkelaars gerealiseerde woningen. Het daadwerkelijk bouwen van woningen hebben wij volledig overgelaten aan marktpartijen. Velen in die sector zullen bij het lezen van Uitgewoond in hun schuttersputjes kruipen. Zeker op plaatsen waar Hochstenbach schrijft over de ‘betonlobby’ en de ‘bouwlobby’ die vooral in het weiland willen bouwen. Hochstenbach doet dit nogal kort door de bocht af met de uitspraak dat er al volop wordt voorzien in woningen buiten de stad en dat “het land al vol staat met doorzonwoningen in rustige wijken” (p.276). Die stellingname staat op nogal gespannen voet met cijfers uit het recente WoonOnderzoek Nederland (WoON 2021). Daaruit blijkt dat het aantal huishoudens op zoek naar een eengezinswoning in de koopsector de afgelopen jaren alleen maar is toegenomen. Bijna de helft van de woningzoekenden is op zoek naar zo’n woning. En die ‘rustige buitenwijken’ zijn nog steeds erg in trek. Bewoners in niet of weinig stedelijke woonomgeving zijn meer tevreden dan bewoners in sterke of zeer sterke stedelijke woonomgeving, aldus WoON 2021. De polariserende tegenstelling tussen bouwen binnen of buiten de stad gaat ons niet vooruit helpen.
Uitgewoond levert een waardevolle bijdrage aan het agenderen van de wooncrisis en de gevolgen daarvan. De analyses waarmee Hochstenbach de elf mythes in Uitgewoond ontmanteld zijn gebaseerd op degelijk wetenschappelijk onderzoek. Dat alleen al maakt het boek interessant voor een brede groep lezers: beleidsmakers, ontwikkelaars, woonprofessionals, studenten en mensen die gewoon willen weten waarom het in Nederland niet lukt om te zorgen voor voldoende goede en betaalbare woningen.
Mooie uiteenzetting met de vinger op de zere plekken.
Dat er iets mis is met de huidige woningmarkt (zowel (sociale)huur als koop) moge duidelijk zijn. Een betaalbare huurwoning vinden is al moeilijk genoeg, en als je net boven de gestelde normen zit met het inkomen, dan ben je echt aan de goden overgeleverd. Een huurwoning in de vrije sector is niet betaalbaar maar een koopwoning net zo min. Ofwel je bent tussen wal en schip terechtgekomen.
Iemand met een inkomen van meer dan x kan volgens redenering makkelijk 1.200 euro of meer voor een woning betalen. Bij de bank hoef je niet aan te kloppen, want deze wil slechts 4 x het bruto jaarinkomen als hypotheek geven. Zie maar eens aan een woning te komen van 200.000 euro. Wellicht is er ergens nog een garagebox vrij voor die prijs.
Dat er iets in wonend Nederland moet gaan veranderen staat vast. Voldoende woningen, zowel huur als koop, is een must.
Willen wij in Nederland echt iets doen, dan dienen vele hieraan te werken (overheid, corporaties, bouwondernemingen enzovoorts).
Dank Onno voor jouw uitgebreide reactie.
Het is belangrijk dat we duurzame en betaalbaar woningen verankeren als basiswaarde in onze samenleving. Maar zoals Jan Schaefer al zei: ‘in geouwehoer kunnen we niet wonen’. Zoals jij terecht opmerkt moeten vele partijen een bijdrage leveren aan het realiseren van die doelstelling.
Goed dat je ook aandacht vraagt voor betaalbare koopwoningen. In de plannen van de minister moet tot 2030 1/3 van de totale woningproductie (300.000 woningen) plaatsvinden als betaalbare huur én koop, dus bovenop de realisatie van sociale huurwoningen. Wellicht wordt het tijd voor Nationale prestatieafspraken met overheden, ontwikkelaars en bouwers om die doelstelling concreter te maken.