Brede kijk op projectontwikkeling

30 november 2019

Gert-Joost Peek & Ellen Gehner (2018)

Handboek Projectontwikkeling

nai010, Rotterdam
432 p.
ISBN 978-94-6208-396-7
€ 75,00

Wie denkt dat projectontwikkeling alleen gaat over het stapelen van stenen, zit ernaast. In het Handboek voor Projectontwikkeling wordt haarfijn uitgelegd dat projectontwikkeling een vak is met hoofdzakelijk een maatschappelijke opgave. De werkelijke waardesprong komt juist door het realiseren van een sociaal, economisch, ecologisch en/of cultureel belang dusdanig op te pakken dat een verbetering ontstaat. De steeds complexere ontwikkelopgaven en de noodzaak tot innovatie nopen tot een bredere belangenafweging. Des te belangrijker om in het woud van deze complexiteit een handboek tot je beschikking te hebben die uitleg geeft over het vakgebied. Geordend aan de hand van prachtig vormgegeven tabbladen, doorloopt het boek een aantal aansprekende voorbeelden en verschillende facetten van gebiedsontwikkeling, zoals het wetgevende- en beleidskader, het optekenen van een ontwerp, de exploitatiefase en de diverse contractovereenkomsten.

De diverse voorbeelden geven een brede inkijk in de diversiteit van relatief grote projectontwikkelingen. Zo legt het project Bakenmonde in Nieuwegein de nadruk op het ontwikkelen vanuit de opdrachtgever. Door een flexibel bouwconcept, geïnspireerd op ‘LEGO’, wordt met het doorlichten van de bestaande bouw een transformatie gerealiseerd waarbij de investeringsbeslissing genomen kan worden door een total cost of ownership, waarbij behalve de prijs voor realisatie en aanschaf ook de kosten gedurende het gebruik worden meegenomen. In het project ZuiderDuin in Almere ligt de nadruk juist op het ontwikkelen vanuit soft skills. Zowel in de look-and-feel van het project (hier wordt uit het niets een volledig duinlandschap gerealiseerd) als in de samenwerking komt dit tot uitdrukking. Wienke Bodewes, scheidend directeur van Amvest, legt het als volgt uit: “Moderne projectontwikkeling is veel meer een teamprestatie dan voorheen waarbij de conceptontwikkeling en het civiel engineren elkaar moeten versterken” (p. 134). Het kantoorgebouw The Edge in Amsterdam, ontworpen door OVG Real Estate, kent een gebruikersgedreven strategie. Insteek bij deze ontwikkeling was om zoveel mogelijk innovatie toe te passen. Door middel van sensoren kan het gebouw op de behoeften van de gebruikers reageren en anticiperen. Dat heeft het tot het meest duurzame en slimste kantoorgebouw ter wereld gemaakt. Dit project doet ontwikkelaars de ogen openen dat (data-gestuurde) service steeds belangrijker wordt. De gemeente Nijmegen en gebiedsontwikkelaar BPD houden elkaars hand al vast vanaf 2005 bij het realiseren van de Waalfront. Op de Handelskade is een nieuw stuk binnenstad aan Nijmegen toegevoegd en in het Honigcomplex is een creatieve hotspot van ongeveer tweehonderd veelzijdige gebruikers gecreëerd. Het gezamenlijke ontwikkelbedrijf werkt hier met een grondexploitatie die uitgaat van de actuele marktwaarde. Dat maakt het mogelijk beslissingen die afwijken van een initiële opbrengstverwachting per deelproject te reguleren. Zo bleef het mogelijk om gedurende de afgelopen jaren ook in deelplannen realisaties tot stand te brengen.

Naast de beschrijving van deze voorbeelden gaat het grootste gedeelte van het handboek in op het uiteenrafelen van de verschillende aspecten van projectontwikkeling. In het hoofdstuk over samenwerking springt het deel over marketing eruit. De kunst van een sterke gebiedsontwikkeling is het neerzetten van een concept dat ook beleefbaar is voor de klant en de samenwerkingspartners. Met marktonderzoek komt de betreffende doelgroep in beeld. De kunst is vervolgens om het project dusdanig te vertalen naar de betreffende doelgroep dat deze zich werkelijk aangetrokken voelt tot het plan.

Bladzijde uit het boek (c) Gert-Joost Peek en Ellen Gehner

In het hoofdstuk over het wetgevende- en beleidskader staan veel handige tips, zoals de verwijzing naar de website www.ruimtelijkeplannen.nl, waar je moeiteloos op straatnaamniveau de bestemmingsplannen kan vinden. In de milieuparagraaf wordt overzichtelijk uitgewerkt hoe de prestatienorm duurzaamheid werkt. Dit hoofdstuk geeft een handige leidraad voor starters in projectontwikkeling. Voor de ervaren projectontwikkelaar biedt het weinig nieuwe inzichten.

Het hoofdstuk over tekenen legt uit hoe de verschillende tekenfases van een project in elkaar zitten. Hierdoor vervalt dit hoofdstuk in functionele opsommingen. Het was interessanter geweest als het handboek hier de keuze had gemaakt om les te geven in stedenbouw. Het uiteenzetten van stedenbouwkundige structuren, historische analyses, de keuze tussen het voegen in een aanwezig profiel of er juist afstand van te nemen. Het overbrengen van deze diepgaandere principes achter stedenbouw zouden het mogelijk maken om het opdrachtgeverschap aan de stedenbouwkundige kant op een hoger niveau te krijgen. Het handboek geeft zelf wel aan dat “goede, duidelijke en transparante uitgangspunten nodig zijn voor kwalitatief opdrachtgeverschap” (p. 276), maar geeft de projectmanager onvoldoende aanknopingspunten om deze kwalitatieve rol nog beter op te pakken.

Het hoofdstuk over de vastgoedexploitatie biedt een heldere uiteenzetting van zowel grondexploitatie, en van de stichtingskosten voor de opstallen, fiscaliteit en methoden voor het toepassen van risicomanagement. Het bevat de nodige basiskennis om de financiële kant van projectontwikkeling te begrijpen. Om het rekenen zelf in de vingers te krijgen volstaat een uitleg sec in woorden niet. Mocht het doel zijn om bekwaam te worden in het rekenen dan adviseer ik om aan de slag te gaan met Excel. Praktische oefenopgaven zijn te vinden bij Investeren in vastgoed, grond en gebieden van P.J. Vlek en anderen (2016) of het Basisboek vastgoedrekenen van J.C. de Jong (2016). Naast rekenen, draait het in de projectontwikkeling uiteraard om de interpretatie van de cijfers en de kundigheid deze toe te passen op de specifieke locatie. Wat maakt dat in het ene project een bruto aanvangsrendement (de huuropbrengsten gedeeld door de investering) van vier en half procent acceptabel is en in het andere zeven procent? Helaas ontbreekt de referentie van de cijfers met de gerealiseerde praktijk. Een tip voor het volgende handboek om ook daarin inzage te geven.

Kortom, het Handboek is een uitgebreide uiteenzetting van de vele facetten van projectontwikkeling. Zowel de basisprincipes van rekenen en wetgeving als de verbreding van het werkveld door de focus op flexibiliteit, participatie en het realiseren van een maatschappelijke impact worden inzichtelijk gemaakt. Het boek is echter gevuld met een veelheid aan modellen en kaders, waardoor het vak voor bijvoorbeeld een student ongrijpbaar en veelkoppig blijft. Het beste kan het handboek worden gebruikt om zelf te bepalen op welke onderdelen verdieping moet wordt gezocht. En dan kunnen, zoals een projectontwikkelaar past, de handen uit de mouwen worden gestoken.

Author profile
Marlijn is ontwikkelingsmanager bij BPD Ontwikkeling.

Author profile
Marlijn is ontwikkelingsmanager bij BPD Ontwikkeling.

Whatsapp

Reageer op deze publicatie

0 reacties

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *