Boos over de financialisering van het wonen

10 mei 2021

Hans de Geus (2021)

Hoe ik toch huisjesmelker werd: over woonarmoede en ongelijkheid

Wereldbibliotheek, Amsterdam
288 p.
ISBN 978-90-284-5146-9
€ 20

Waarom is wonen, vooral voor starters, zo duur geworden? Met deze simpele en belangrijke vraag neemt econoom en journalist Hans de Geus de lezers mee via een negental vlot geschreven hoofdstukken in dit populair geschreven boek waarin analyse en opinie verweven wordt.

Recent staat vooral het beperkte aanbod van woningen centraal in politieke discussies als oorzaak van de ontspoorde woningmarkt. Alle politieke partijen (en de hele bouwsector uiteraard, merkt de Geus fijntjes op) zijn voor bouwen-bouwen-bouwen. Toch verklaart de auteur het dure (starters)wonen niet vanuit dit aanbodperspectief. Er zijn meer woningen per gezin dan ooit en uit onderzoek blijkt dat woningprijzen in steden die veel bijbouwen juist extra stegen (p. 118-120). Het antwoord op zijn centrale vraag is toch vooral de enorme beschikbaarheid van goedkope woningfinanciering.

In het eerste deel van het boek legt hij fijntjes uit hoe de ongelijkheid op de woningmarkt enorm is toegenomen, waarbij vooral jongeren/starters de pineut zijn. De problemen zijn het meest zichtbaar op populaire plekken: in of dichtbij steden. Daar grijpen ook beleggers hun kans. Op zoek naar rendement concurreren zij met starters aan wie zij die zelfde woningen dan weer duur kunnen verhuren. Het lastige is dat in principe velen welvaren bij deze ontwikkeling: gemeenten die door de hoge woningprijzen grondwaarden hebben zien stijgen, makelaars met hun courtages gebaseerd op de verkoopprijs, gelukkige bezitters van koopwoningen die hun overwaarde (in bakstenen) hebben zien stijgen en banken met steeds grotere hypotheken die Nederlanders over het algemeen iedere maand netjes betalen. Het is ook kassa voor vastgoedbeleggers en hun vaak achterliggende pensioenfondsen, die niet alleen meeprofiteren van de waardestijgingen, maar die ook arme starters uitmelken voor hoge huren in de ongereguleerde particuliere sector. Het zijn deze starters op de woningmarkt, vooral die met onzekere inkomens en weinig vermogen van ouders, die lijden. Sociale woningbouw is in de meeste populaire gebieden namelijk nauwelijks beschikbaar of men komt er niet voor in aanmerking. Kopen gaat alleen met veel pijn en moeite: een maximale hypotheek op twee inkomens en een ouderlijke schenking zijn bijna noodzakelijke voorwaarden geworden. En of er nu gekocht of gehuurd wordt, een groot deel van het inkomen gaat op aan woonlasten.

Wat in Nederland gebeurt, is onderdeel van een internationale ontwikkeling. Het tweede deel van het boek gaat over dit bredere economisch en maatschappelijk perspectief. De politieke dominantie van (neo)liberaal beleid van de laatste decennia wordt erbij gehaald. Dan gaat het boek soms ook met grote stappen: een steeds minder regulerende overheid, een afbrokkelende verzorgingsstaat, machtige multinationals, lonen en baanzekerheid die sterk onder druk staan. Hiermee schetst hij een guur decor van winnaars en verliezers waarbinnen ongelijkheid in het algemeen en woonarmoede specifiek toeneemt.

Nederland is hierbij enerzijds nog redelijk egalitair, bijvoorbeeld door de progressieve inkomstenbelasting en een stelsel van sociale zekerheid, maar anderzijds één van de koplopers in de lijstjes van vermogensongelijkheid. De huizenmarkt is daarbij een belangrijke versneller. Eigenaren, die al voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek, krijgen de kans om belastingvrij vermogen op te bouwen in box 1, terwijl huurders die vermogen opbouwen in box 3 vermogensrendementsheffing betalen. Woningbeleggers ontvangen huurinkomsten onbelast, terwijl ondernemers die in box 2 vallen al helemaal fiscaal bevoordeeld worden. Tot afgrijzen van De Geus is de erfbelasting in Nederland zo laag dat ongelijkheid gemakkelijk over generaties wordt doorgegeven en daarmee versterkt.

Juist ook omdat velen profiteren van dure huizen is een structurele oplossing politiek en financieel zo lastig. Het boek is hier helaas kort over. De kern – al vaak aangegeven door vooraanstaande economen, talloze adviesorganen en de Nederlandse Bank – is het beperken van de financierbaarheid van woningen en het fiscaal gelijktrekken van kopen en huren. Na decennia politiek geworstel zijn wel enkele stappen gezet in de afbouw van de hypotheekrenteaftrek, de koppeling van de hypotheek aan de taxatiewaarde en de verplichting hypotheken ook af te lossen. Beleggers betalen sinds begin dit jaar meer overdrachtsbelasting. Tegelijkertijd zijn leennormen voor tweeverdieners onlangs weer verruimd, terwijl voor koopstarters de overdrachtsbelasting werd geschrapt voor woningen onder de vier ton. Het zou dan ook niemand verbazen dat deze maatregelen, die de financierbaarheid van woningen hebben vergroot, er de afgelopen periode wederom aan hebben bijgedragen dat de huizenprijzen in Nederland weer spectaculair zijn gestegen. De structureel lage rente versterkt dit effect nog eens.

Hoewel de analyse economisch breder is, blijft de uitwerking in dit boek behoorlijk (hoofd)stedelijk gericht. Wat ik mis, is een meer regionale dimensie, die ook met corona actueel is. Waarom is een woning per vierkante meter in Amsterdam gemiddeld zoveel duurder dan in Assendelft of Doetinchem? Maar ook meer ruimtelijk-sociologische vragen dringen zich op: wat doen hoge huizenprijzen (koop en huur) met de (instroom van) bevolking van de stad? Zijn steden definitief niet meer de emancipatiemachines die ze eeuwenlang waren en wat is het effect daarvan? Wat voor andere gevolgen zijn er naast de hoge prijs die betaald wordt door starters: de (verborgen) kosten van onzekerheid en stress of het uitstellen van gezinsvorming? En wat zijn de effecten op wijkniveau: dure particuliere huurwoningen lijken vaker een doorgangshuis dan een plek om te settelen en zich aan een buurt te binden. Juist omdat het probleem van het dure wonen niet makkelijk te tackelen is, verdienen ook deze vragen aandacht.

De Geus begint het verhaal heel persoonlijk als hij uitlegt dat hij bij de bank geen hypotheek kan krijgen om zelf een koopwoning in Amsterdam te financieren. Wel was het mogelijk een hypotheek te krijgen om een aantal beleggingswoningen te kopen, vandaar de bijzondere titel. Met een wrang gevoel voor humor neemt de auteur uiteindelijk deze persoonlijke stap, vooral om niet de boot te missen en voor zijn kinderen iets na te laten. Huisjesmelker De Geus is kritisch op zichzelf: hij ziet hoe hij als belegger met een veel langere financiële polsstok de concurrentieslag wint van het gezin dat ook zo graag zou willen kopen. Maar toch doet hij liever mee aan dit spel dan er zelf de dupe van te worden. Huurders betalen al snel over de 1.000 euro per maand, maar hebben vaak te weinig (zeker) inkomen om een veel lagere maandlast als koper te betalen. Het is de wrange realiteit van de stad van tegenwoordig.

Hoe het precies verder loopt met zijn plannen als huisjesmelker en lokale projectontwikkelaar blijft ongewis, maar dat wil zeker niet zeggen dat zijn persoonlijkheid wegvalt in de loop van het boek. Hij is op een missie en mensen die het ‘niet goed hebben begrepen’ – en dat zijn er nogal wat – krijgen dat onverbloemd te horen. We leren ook dat hij een hekel heeft aan rijke mensen en hun soms potsierlijke gedrag en uiterlijke vertoon. Boosheid en humor versterken elkaar hier. Maar de hoofdboodschap is en blijft ernstig: we hebben het op het gebied van wonen de afgelopen decennia verpest voor de starters op de woningmarkt en de oplossing is niet makkelijk te realiseren.

Author profile
Stan is lector Coördinatie Grootstedelijke Vraagstukken aan de Hogeschool van Amsterdam (Speerpunt Urban Governance and Social Innovation).

Stan Majoor (s.j.h.majoor@hva.nl) is lector Coördinatie Grootstedelijke Vraagstukken en directeur van het Centre of Expertise Urban Governance and Social Innovation. Hij geeft leiding aan een onderzoeksprogramma over grootstedelijke vraagstukken in de Amsterdamse regio op het raakvlak van sociale, ruimtelijke, economische en bestuurlijke vragen. Daarnaast is hij geïnteresseerd in de spanning tussen innovatie en vernieuwing enerzijds en borging en consolidatie anderzijds in complexe organisaties. Financiering hiervoor wordt verkregen vanuit samenwerkingverbanden met stedelijke partners en via subsidies van SIA-RAAK en diverse EU-programma’s.

Binnen het Centre of Expertise Urban Governance and Social Innovation is hij verantwoordelijk voor de kennisagenda die gericht is op collaborative governance en het creëren van leeromgevingen. Samen met Frank Suurenbroek (lector Bouwtransformatie), leidt hij een van de thema's van het speerpunt: inclusieve gebiedsontwikkeling dat zich richt op verschillende ontwikkelingslocaties in de Amsterdamse metropoolregio en de uitdagingen deze meer sociaal en duurzaam inclusief te ontwikkelen. Majoor is daarnaast adviseur van het Projectmanagement Bureau van de gemeente Amsterdam, lid van de Maatschappijraad van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, bestuurlid van het nationale Lectoratenplatform Stad en Wijk en bestuurlid van de Van Eesteren-Fluck en Van Lohuizen Stichting.

Tussen 2001 en 2015 was Majoor werkzaam bij de Universiteit van Amsterdam als junior-onderzoeker, post-doc en universitair docent planologie. Tussen 2008 en 2012 was hij daar programmadirecteur van de bachelor Sociale geografie en Planning en bestuurslid van het College Sociale Wetenschappen. Majoor heeft internationale onderzoekservaring in de Verenigde Staten, Denemarken, Spanje, Hong Kong en Australië en publiceerde meer dan 20 peer reviewed artikelen en boekhoofdstukken en meer dan 50 professionele publicaties.

Author profile
Stan is lector Coördinatie Grootstedelijke Vraagstukken aan de Hogeschool van Amsterdam (Speerpunt Urban Governance and Social Innovation).

Stan Majoor (s.j.h.majoor@hva.nl) is lector Coördinatie Grootstedelijke Vraagstukken en directeur van het Centre of Expertise Urban Governance and Social Innovation. Hij geeft leiding aan een onderzoeksprogramma over grootstedelijke vraagstukken in de Amsterdamse regio op het raakvlak van sociale, ruimtelijke, economische en bestuurlijke vragen. Daarnaast is hij geïnteresseerd in de spanning tussen innovatie en vernieuwing enerzijds en borging en consolidatie anderzijds in complexe organisaties. Financiering hiervoor wordt verkregen vanuit samenwerkingverbanden met stedelijke partners en via subsidies van SIA-RAAK en diverse EU-programma’s.

Binnen het Centre of Expertise Urban Governance and Social Innovation is hij verantwoordelijk voor de kennisagenda die gericht is op collaborative governance en het creëren van leeromgevingen. Samen met Frank Suurenbroek (lector Bouwtransformatie), leidt hij een van de thema's van het speerpunt: inclusieve gebiedsontwikkeling dat zich richt op verschillende ontwikkelingslocaties in de Amsterdamse metropoolregio en de uitdagingen deze meer sociaal en duurzaam inclusief te ontwikkelen. Majoor is daarnaast adviseur van het Projectmanagement Bureau van de gemeente Amsterdam, lid van de Maatschappijraad van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, bestuurlid van het nationale Lectoratenplatform Stad en Wijk en bestuurlid van de Van Eesteren-Fluck en Van Lohuizen Stichting.

Tussen 2001 en 2015 was Majoor werkzaam bij de Universiteit van Amsterdam als junior-onderzoeker, post-doc en universitair docent planologie. Tussen 2008 en 2012 was hij daar programmadirecteur van de bachelor Sociale geografie en Planning en bestuurslid van het College Sociale Wetenschappen. Majoor heeft internationale onderzoekservaring in de Verenigde Staten, Denemarken, Spanje, Hong Kong en Australië en publiceerde meer dan 20 peer reviewed artikelen en boekhoofdstukken en meer dan 50 professionele publicaties.

Artikel gegevens:
Auteur(s):Stan Majoor

10 mei 2021

Whatsapp

Reageer op deze publicatie

1 Reactie

  1. Léon Groenemeijer

    “Er zijn meer woningen per gezin dan ooit”. Hans de Geus, beweert dat het allemaal reuze meevalt met het woningtekort, getuige zijn uitspraken “Het huidige tekort van 331.000 woningen klinkt ernstig, maar er is helemaal niets nieuws aan.” (pag. 102) en “het verwachte tekort in 2030 hangt van zoveel aannames aan elkaar dat het onbruikbaar is.” (pag. 103).
    Hoe goed de auteur op veel punten ook zijn vinger op pijnlijke plekken in het functioneren van de woningmarkt legt, hij slaat de plank mis met zijn uitspraken over het woningtekort. De Geus houdt geen rekening met trendbreuken in de huishoudens- en woningstatistiek, bagatelliseert problemen die het woningtekort voor woningzoekenden oplevert en verwart tekort met prognose.
    Zie voor een uitgebreide reactie https://www.abfresearch.nl/publicaties/wel-degelijk-groot-woningtekort-reactie-op-boek-hans-de-geus/

    Antwoord

Een reactie versturen

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.