Verzorgingsgebied

Ik vlieg – Madrid is voor de trein toch nog te ver weg – terug van een bezoek aan de jaarlijkse conferentie van het Urban Land Institute. Zoals altijd volle dagen, veel oude bekenden en de gelegenheid om enkele projecten te bezoeken.

Met de European Product Council on Urban Regeneration bezochten we de site van Madrid Nuevo Norte; de transformatie van 300 ha aan railinfrastructuur, distributieterreinen en woestenij. Het plan omvat het overkluizen van de sporen; aanleg van een park er bovenop; 10.500 woningen en een geheel vernieuwd station Chamartín met winkels en kantoren. De eerste indruk is positief. Na 30 jaar praten, is men van start gegaan met de verbouw van het station naar een mooi ontwerp van UN Studio. Het Noorden van de stad wordt met deze grootschalige ingreep verbonden met de groene omgeving. Wel valt de relatief lage woningdichtheid op. Ter vergelijking: in de Haagse Binckhorst is de ambitie om op 130 ha wel 12.500 woningen toe te voegen.

Een dag eerder gingen we met een deel van Nederlandse delegatie fietsen door het gerealiseerde project RIO. Ook hier is infrastructuur onder de grond gebracht. Naar ontwerp van onder andere bureau West8 is boven een deel van rondweg M30 op beide oevers van de rivier een park aangelegd en nieuwe verbindingen gemaakt. Opvallend is de snelheid waarmee het project is gerealiseerd; van verkiezingsbelofte tot oplevering in 8 jaar. Het resultaat is indrukwekkend. Het park met een lengte van meer dan 6 kilometer bestaat uit veel verschillende plekken die door de Madrileen goed worden gebruikt.

Beide projecten zijn voorbeelden van stadsreparaties van eerdere grootschalige infrastructuuringrepen, zoals we in ons land ook vaker willen maken. Omdat infrastructuur lineair is, hebben dergelijke projecten ook een langgerekte vorm. Dat betekent dat ze aan beide zijden aan een flink stuk stad raken. Op z’n best maken ze weer groene connecties tussen voorheen gescheiden wijken en gebieden, zoals in het RIO project is gebeurd met de aanleg van nieuwe bruggen voor langzaam verkeer. De impact op de omliggende stukken stad is daarmee groot. Denk bijvoorbeeld aan stijging van de waarde van de flats, die eerst direct aan een snelweg lagen en nu aan een park.

In discussie met leden van de Product Council, kwam naar voren dat je voor dergelijke projecten niet uit kan met alleen de ruimtelijke afbakening van het projectgebied zelf, maar dat je vooraf ook moet denken over het gebied dat de effecten van de ingreep gaat ervaren. Zeg maar het verzorgingsgebied of de impact-area. Dit is het gebied waarin je de impact van de ingreep meet door te monitoren. En hier wonen de mensen waarmee je dient te participeren. Want naast de eerste positieve effecten, kunnen vervolgens ook andere processen optreden, die minder positief voor de huidige bewoners kunnen uitpakken. Noem het ‘greentrification’. Zo krijg je dus twee gebieden; het projectgebied waarop de business case past en het verzorgingsgebied waarop je de purpose case maakt. En zou wel eens kunnen dat de business case, wanneer gecombineerd met de purpose case, eerder sluit. Best handig. Zeker wanneer je bedenkt dat door de grondgesteldheid bij ons, in tegenstelling tot rotsig Madrid, overkluizen en ondertunnelen dure ingrepen zijn.

Deze inzichten werden tijdens de conferentiedag bevestigd in een presentatie van Ingka Centres, dat wereldwijd rondom IKEA-vestigingen winkelcentra ontwikkelt. Zij spreken in hun projecten van een shift van sturen op Key Performance Indicators (KPI’s) naar ook sturen op Key Value Indicators (KVI’s). Groot verschil is dat de eerste vooral terugkijken naar de cijfers van de afgelopen periode, terwijl de tweede vooruit kijken naar de waarde die nog gerealiseerd kan worden. Dit ondersteunt hun strategie van het ontwikkelen van ‘favourite meeting places’, zoals ingezet door hun vorige managing director, de Nederlander Gerard Groener.

Zo zijn we weer terug bij het onderwerp van mijn vorige column. Het komt dus weer neer op waar je de grenzen legt. We komen er niet meer mee om alleen een grens rondom het plan- of projectgebied te trekken. Willen we daadwerkelijk sturen op andere dan direct baten – de business case –, dan moeten we ook een grens trekken rondom het verzorgingsgebied dat indirect baat heeft bij het project. Zo krijgen we ook de value of purpose case in beeld en kunnen deze beter laten meewegen in onze beslissingen. Hopelijk komen langgerekte, maar dure overkluizingen van stedelijke infrastructuurbarrières sneller aan zet!